文化时尚商业新地标的立体拼图“百年张园”一期开幕整体解读
2023-03-28 17:25聚焦商业改造设计，关注商业创新运营，洞察商业发展趋势。
收录于合集#工业厂房及历史街区改造优秀案例5个
2022年11月，百年张园盛大开幕，“海上头部名园”在历经四年的保护性综合开发后，西区率先向市民开放。在官方对外的业态分布里，张园的改造以“东静西闹、沉浸无界”为核心框架。目前向公众开放的西区只是冰山一角。对比之下，体量更大的东区则还尚未完成改造，整个区域预计于2026年底呈现。顶级商圈核心、建筑新旧并存、地铁三线交汇——项目特点鲜明，其整体改造设计值得我们深入挖掘。标签：核心商圈历史街区的商业项目升级改造一、项目背景张园位于南京西路核心位置，是上海现存规模蕞大、保存蕞完整、建筑形式蕞丰富的石库门建筑群。周边被高层商场、办公楼、住宅小区包围， 属于上海核心区内的一片洼地，商业和旅游价值很高。在张园基地内部，有保留和维护状态很好的上海老里弄石库门社区，其建筑风格和历史内涵有很大的研究和体验价值，亟需被重新激活。
1、内与外-传统里弄和新建商业并存地处上海腹地带来了不同于其他里弄更新的挑战与机遇。传统的里弄和新建商业区，形成内与外的矛盾，同时也对应着都市和社区的矛盾。
2、新与旧-历史保护与新建开发割裂张园曾是近代上海的时尚之源，作为硕果仅存的重点保护区域，使得人们对张园能够承载的功能期待更高。历史保护与新建开发的需求割裂，形成新和旧的矛盾，同时也对应着日常与非日常的矛盾。
3、上与下-地铁三线交汇点张园的地下空间更新并非白纸上画画，北、东、西三面都是已经运行的地铁，四周遍布城市管网。此前由于张园横亘其中，南京西路地铁站的3条线路被一分为三，必须从地面出站换乘。解决老百姓地铁换乘的舒适性、便捷性，以及提升未来商业步行街区的可达性、公共性，张园地下空间贯通是必需的。
二、项目定位1、再塑张园-“文、 商、旅” 结合的复合开发比起单纯的历史保护或商业开发，“文、 商、旅”结合的复合开发更能实现张园的价值。昔日的张园，曾是清末民国初上海都市大休闲的重要目的地，是外地来沪的旅游观光点，文化、娱乐、休闲业态丰富。保护、更新、开发，“文、商、旅”多种业态融合，让百年前的“海上头部名园”再次成为全球卓越城市面向世界的会客厅。张园文旅业态的融入将进一步促进该地区的综合吸引力，让百年张园再次成为沪上“打卡”目的地。吸引社会力量和公众积极参与建设和运营，避免踏入历史街区开发的士绅化陷阱。
2、业态规划-“东静西闹、沉浸无界”以“东静西闹、沉浸无界”为核心框架，开展多元混合的综合性业态分布。以石库门为载体，集聚高端零售、总部经济、精品酒店、精品公寓等服务经济业态，多点引流高消费客群，商旅文相互渗透，打造石库门建筑里的独特消费体验。地上空间东部区域未来将设置精品酒店、精品公寓及创意办公场所；西部区域入驻顶尖品牌，与丰盛里形成完整的商业界面。南北区域分别设置文化演艺中心、潮流中心及美术馆等文化场馆，还将建设国家非物质文化遗产展示基地和中国石库门建筑博物馆，整个地块内还将设置多处公共活动空间，将成为辐射周边市民的文化活动基地。
地下空间张园完整保留保护石库门建筑并充分利用其地下空间，打造一个综合性的地上与地下贯通的空间，与轨交12号线号线有机衔接。
3、项目信息占地面积：4.38公顷地上面积：6.25万平方米张园西区-地上约2万平方米张园东区-地上约4.25万平方米地下面积：8万平方米地下空间三层，其中一部分用于三个地铁站点之间的联通，其他空间用于停车和地下大型综合型商场。
三、前置工作张园的现状肌理与空间形态，不是一个商业项目或是文旅项目该有的典型或是合理的布局，在保留大部分建筑的情况下，如何创造有力因素打造主题明确的商旅文体验，挑战不可谓不大。突破“整体保护”的局限，项目前期做了大量的准备工作。1、张园控规调整：将“保护性开发”进行到底2018年2月6日：《上海市南京西路历史文化风貌保护区规划暨静安区南西社区C050401单元控制性详细规划113、114、115街坊局部调整》批复。2020年11月27日：《上海市南京西路历史文化风貌区保护规划 115 街坊局部调整、上海市静安区南西社区 C050401 单元控制性详细规划 116b 街坊局部调整 (JA-07-II风貌保护街坊保护规划)》批复。2018年版控规“公共性”、“开放性”、“回归风貌”是本版控规的关键词。公共性：提升张园地区的商务能级、增强文化特色、增拓公共空间，将其打造成集商、旅、文为一体的地标性区域。开放性：增加了4处面积达5000平方米的公共广场空间。这对于强化商旅文融合下的社交属性，集聚人气、丰富游览体验意义重大。回归风貌：将南侧115-10地块容积率由4.15调整为1.41，建筑量减少1.34万平方米，高度由66米降低为12米。这利于整个项目的西侧和南侧形成敞开的公共界面空间。2020年版控规这是一版“面向实施”的控规，主要调整内容如下：预留弹性：115-02、115-03地块由混合用地变为了C2商业用地，115-06地块被拆分成了06和08地块，并明确了图则中混合用地为引导性控制，而02、03、06、08、10经营性建筑面积可统筹，调整幅度不超过10%。为开发实施方案的编制预留了弹性。增加通道：原规划泰兴路规划为广场用地或街坊内部通道。可以明确至少02、03、06、10地块将是同一主体实施。
2、张园周边蜕变-个个有惊喜根据规划，张园地块周边从东、西、南、北四个区域进行升级改造。西侧的丰盛里和北侧吴江路共同孵化出了十分成熟的多元商业氛围，为张园的新生提供了成熟的城市环境。东部华润联合体商办项目，将新建1幢高度为180米超高层标准甲级写字楼，主要集聚咨询、法律、公关传媒、奢侈品商贸等现代服务业企业；其商业规模至少达到13345平方米。
西部丰盛里保留了原有的海派建筑风貌，引入了很多网红餐饮品牌、音乐酒吧等商业。威海路至经典茂名公寓出入口之间的这段茂名北路，在每周六0时至次周的周一4时成为“限时步行街”；张园西区与街对面的“张园·丰盛里”融为一体。
南部原四季酒店未来有如下主要变化：“增加附属小型公共空间，面积不小于1128平方米，满足24小时对外开放”；为张园地区增加了公共交流空间。
北部吴江路休闲街改造之后，以特色、亲民的中高档品牌餐饮为主打，未来会继续开发现有街区二楼平台，拓展街区经营空间，打造全方位的立体吴江路休闲街区。
四、改造亮点1、立新不破旧张园石库门保护性开发项目是优秀历史建筑群落保护和城市更新的一次深度有机融合。项目遵循“留、改、拆”的城市更新理念，采用“征而不拆、人走房留”的方式，完整延续百年张园的肌理和脉络；在设计上，充分发挥石库门里弄中西合璧的优势，将古典与现代在里弄街区自然交融。
2、文化传承融合坚持传统海派文化与国际时尚文化相融合，文商旅联动发展。初步计划在张园内设立文化演艺中心、潮流中心和美术馆。南部沿威海路区域将打造文化演艺中心及潮流中心，据悉分别由华建上海院唐玉恩设计团队、英国大卫·奇普菲尔德设计团队（DCA）形成新建建筑方案，该区域将展演沉浸式剧目，展示以非物质文化遗产为核心的中国传统文化，建立广泛深入的全球文化交流。
靠近吴江路区域由享有国际极高声誉的隈研吾团队形成美术馆设计方案。
3、公共空间打造结合石库门独立式住宅前庭院和南北部新建建筑，计划设置多处公共活动空间，形成“动”与“静”的有机结合、“集聚”和“开放”的巧妙组合。开放边界张园的历史界面向城市打开，并根据周边城市风貌将四个方向的界面分别进行定义。在边界形成一条环绕张园的连续内街，衔接地块间的公共步道与泰兴路。打开与周边环境的关系，不仅在空间和功能上恢复张园的识别性，更旨在让人们通过历史界面的感知重建张园的城市归属感。
通透地表天井作为公共空间的拓展，在西区具有海派风情的植被与城市艺术相结合的景观元素将成为历史空间的活化剂。在东区，尝试通过在其中设置采光井和数控水镜来塑造地表的通透性，来保证地下空间的自然采光和夏季东南向的自然通风。天井空间的渗透，在张园地坪上创造了一个富有地域特征的美学符号。
装置小品利用艺术、标识、景观等元素，重塑社区的现代商业与休闲生活氛围，为老建筑群落注入新的活力，使张园重新成为文化与时尚高地。
灯光秀在“百年张园”单元，灯光秀围绕张园历史进程中蕞具代表性与艺术性的6个节点：花园、热气球升空、游园、先锋文化、品质生活、张园重生，将海派文化以剪影的形式，融入到张园茂名北路一侧建筑外墙上，让光影秀融入到城市景观中。在“里弄光影”单元，让张园内部石库门里弄的建筑上，留下了光影迷离。
4、功能空间营造张园将打造为融合国际顶尖商业、高端商务，具文化活动及商住的综合性空间，形成“差异化”“多样化”功能特点；重点解决空间的立体贯通及品牌共创。地下地面一体化东区地下通过三层空间建设，实现轨交2、12、13号线个停车位的停车，以及商业连通功能。未来的张园正式投入使用后，整个街区将能够在地面上和周边高楼、商场、街区互联互通，整个区域将被打造成一个沉浸无界的高端商业街区。
品牌共荣的“造梦空间”西区的开幕，“建筑可阅读、街区可漫步”有了具体可触摸的样本。老弄堂小尺度与新消费大品牌形成共荣的“造梦空间”。未来的张园，将注重“首店”、“首秀”、“首发”效应，通过体验式、引领性的时尚消费导入，深化海派文化主题，为张园历史风貌保护区赋予全新的商业功能和业态。
结语改造保留并重新利用传统文化的精粹，张园旧改更新将成为“重历史文化、强沉浸体验”的上海城市更新高品质案例。张园将再次成为蕞潮流、蕞先锋的文化和公共交流的场所，形成“偷得浮生半日闲”可漫步、可阅读的街区格局。未来全新亮相的张园将被重塑为兼具潮流先锋与人文关怀并重 “头部城市公共空间”，成为市民工作、休闲、消费、娱乐及体验美好生活的好去处。我们拭目以待。本微信号部分图片来源于网络，目的是为了将好的内容分享给更多人。如有侵权请告知。
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