跌宕起伏的2011年行将结束，这一年南京楼市表现如何？有关机构近期发布的研究数据显示，与去年对比，2011年南京楼市的成交量犹如坐上了滑梯般一泻千里，无论商品住宅、二手住宅，还是别墅市场，无不表现惨淡。

　　但就在这样寒意逼人的市场环境下，受调控政策影响较小的商业地产却一枝独秀，释放出温暖的气息，成为2011年南京楼市的亮点，成交面积再增5.79%，南京万达广场更是成为了全市销售金额。在商业地产中，写字楼市场成交突飞猛进，同比增长超过8成，而商铺受上市量影响虽然销量不如去年，但在今年南京的土地市场上却成为了香饽饽，出让量远超住宅地块。

　　盘点即将结束的2011年，限购、限贷等词语是毫无疑问的年度热词。在严厉的调控之下，住宅市场的低迷难以避免，而商业地产由于不限购、不限贷等优势，成为这轮调控的受益者。

　　来自365地产家居网商业地产频道的统计数据显示，截至2011年12月18日，2011年南京商业地产的总成交量是776264平方米，与去年733763平方米的成交量相比，增长了5.79%，而与楼市火爆的2009年相比，今年南京商业地产增幅更加明显，达到了43.3%。

　　从商业地产的不同物业类型看，今年商铺与写字楼总成交量分别达到了332871平方米、443393平方米。这两个数字意味着什么呢？历史数据显示，在市场火爆的2009年，南京商铺总成交量为320721平方米，写字楼成交量为220985平方米。相比之下，今年南京商铺市场成交量上涨了3.78%，写字楼市场更是达到了100.64%的增幅。

　　2010年的市场同样处在调控重压下，商业地产市场开始升温，其中商铺总成交量为491258平方米，写字楼成交量为241605平方米。对比2010年的成交总量，今年的商铺市场下滑了32.24%，写字楼市场势头更加强劲，成交量增长了83.51%。

　　今年3月份，正是春暖花开的时节，位于河西的文化广场推出了180套写字楼房源。据凤凰和熙销售经理曹豪介绍，该项目原定早上9点正式开盘，不到8点就有购房者陆续赶到售楼中心，几个内项目便被客户热情抢购，去化率超9成。

　　而这只是今年南京写字楼热销的一个缩影。在凤凰和熙文化广场等热销项目的带动下，上半年南京写字楼市场表现不俗，进入第三季度后，市场延续了之前的强势态势，四季度写字楼市场随着开盘项目的减少出现下滑，但是就一年整体表现来看，2011年的成交量仍是近些年的高点，富力城蓄势待发准备年底冲刺，南京写字楼市场迎来了丰收之年。

　　值得一提的是，日前刚刚公布的2011年度南京房地产销售龙虎榜也显示，今年南京揽金的楼盘不是住宅，而是主推商业房源的南京万达广场。网尚研究机构总经理李智表示，写字楼项目的热销，背后是投资者的支持。

　　在成交量突飞猛进的同时，南京写字楼的整体出售价格和租金也在明显攀升。根据戴德梁行研究部的数据，当前南京市的甲级写字楼租金水平已经达到3.61元/㎡/天，同比往期有了较大的提高。

　　就项目来看，位于奥体的新地中心随着入驻企业升级，租金价格涨为4元/㎡/天，去年该项目的日租金在1.7-2元/㎡不等。研究人员认为，租金的增长说明了更多企业扩张需求的增加，由于目前市场可租售项目较少，造成了市场稀缺的景象，在大量企业需要入驻南京的背景下，短期内南京写字楼租赁还将处在升温阶段。

　　多个项目推迟上市商铺成交先扬后抑

　　相比写字楼市场，商铺市场略显暗淡。从商铺市场今年以来的月度成交走势看，2月份南京限购令出台以后，上半年南京商铺市场的销售便逐月走高，其中南京万达广场、东城汇等楼盘都出现了抢铺如抢白菜的热销场景，让遭受冷落的住宅楼盘艳羡不已。

　　随着上半年销售热潮的过去，整个下半年的商铺市场则表现低迷。虽然也有铂金华庭广场、阿尔卡迪亚、鸿雁名居商铺热卖，但是已经失去了上半年的强势。商铺市场缘何先扬后抑？据了解，由于蓄水、战略调整等因素，包括郑和国际广场、鼓北财智广场、世茂外滩新城等多家商业项目推迟了开盘，使得整体市场的表现无法实现较大突破。

　　商业地块受热捧在土地市场“唱大戏”

　　虽然今年商铺的销量比不上去年，但商业地块却在今年南京土地出让市场上唱起了大戏。在住宅市场不景气的情况下，包括万科、保利在内的品牌房企都纷纷转向，将资金投向住宅以外的领域，包括商业地产、旅游地产、工业地产等方向。

　　据统计，今年南京出让的纯住宅用地面积约为142.5万㎡，占总出让面积的34%，而商业用地和商住用地的出让面积分别为67.2万㎡和180.9万㎡，共占出让总面积的59%。

　　正如保利地产董事长宋广菊所指出的，住宅过了黄金期之后，如果公司还需要保持竞争优势，商业地产是一个必然的选择。对此业内人士颇为赞同，认为房企转战商业地产除为规避限购政策外，也是房企可持续发展的需要。

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