安居客独家发布：1月全国重点城市二手房分流系数
¡2025年1月，全国二手房分流系数均值达2.26，较上月环比上升7%，同比上升5%，二手房市场在住房交易格局中的影响力进一步扩大。
¡从不同能级城市来看，各能级城市二手房分流效应同比均显著增强，且城市能级越低，受二手房分流影响越显著。
¡二手房找房热度表现好于新房，各能级城市挂牌量同比增加在15%以上，受益于二手房市场挂牌量增加及二手房灵活的议价空间，进一步推动二手房市场热度增长。
根据安居客研究院蕞新监测数据，2025 年 1 月，全国66城二手房分流系数均值为 2.26，同比上升5%。其中，强分流影响城市（分流系数在2以上）有50个，占76%，较上月增加5个，其余均为为中度分流城市（分流系数在1.5～2）。强分流城市包括威海、盐城、重庆、常州、大连、烟台、石家庄等，这些城市的二手房市场对新房市场的分流效应明显，购房者对二手房的青睐程度较高。以重庆为例，其分流系数高达 2.75，新房市场受到较大影响。
说明：二手房分流系数=二手房找房人数 ÷ 新房找房人数，反映二手房对新房市场的分流程度，系数越大，分流强度越高：＞2强分流影响，0.5～1.2中度分流影响，＜1.5弱分流影响。
资料来源：安居客研究院【云洞察】产品数据库
从不同能级城市的分流系数来看，各类城市都有显著扩大，一线）＜新一线）＜二线）。一线城市二手房分流效应持续增强，均值突破2.0大关。以北京为例，其分流系数高达2.74，深圳为1.99，上海为1.73，广州为1.71,。这表明在一线城市，二手房市场凭借其成熟的配套设施、优越的地理位置以及相对稳定的社区环境，吸引了大量购房者，新房市场的份额受到显著挤压。新一线城市分流系数稳步上升，均值达2.14，环比增长8%。重庆、无锡、青岛、宁波等城市表现尤为突出，重庆高达 2.75，无锡为 2.49，青岛为2.32。这些城市正处于快速发展阶段，城市建设不断完善，二手房市场的房源丰富度和性价比优势逐渐凸显，吸引了众多购房者的关注，进一步推动了分流系数的上升。二线城市分化明显，潍坊、泉州等城市的分流系数大幅提升，潍坊达到 3.06，大连为 2.48；而南昌、佛山等城市则相对稳定，佛山的分流系数为 1.58。城市的经济发展水平、人口流动情况以及房地产市场政策的差异，是导致二线城市分流系数分化的主要原因。
从近6个月数据来看，二手房分流系数在不断扩大。66城中，除成都外，其余城市二手房分流系数均同比上升。其中，有近7成的城市表现为持续3个月扩大。尤其是北京、潍坊、威海等城市的分流系数持续高企，二手房市场对新房的挤压效应加剧。
表 2025年1月全国重点66城二手房分流系数
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去年10月以后，各项刺激政策经过一段时间消化，新房和二手房找房热度均有所降温，但降幅不一，二手房表现的似乎更为“坚韧”。进入2025年1月，受传统淡季及春节假期影响，二手房找房热度同比微降6.5%，而新房则下降14.5%。值得注意的是，尽管2024年新房热度持续下滑，二手房市场却在四季度连续三个月出现热度回升，分别增长1.6%、2.9%、0.5%，表明受政策利好驱动的需求有不少转向了二手房市场。
2025 年 1 月，百城二手房挂牌量达到 229.8 万套，同比去年增长 19.0%，充足的房源为购房者提供了更多的选择。二手房价格相对新房更为灵活，在市场竞争的压力下，部分二手房业主为了尽快出售房源，会适当降低价格，这使得二手房在价格上更具吸引力。而新房市场因供应减少，导致找房热度下滑。2024 年以来，受土地市场供应减少、开发商资金压力等因素的影响，新房项目的开工和入市速度放缓，市场上可供选择的新房房源减少，购房者的选择空间受限，从而导致新房找房热度下降。
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二手房市场成交占比持续提升，尤其在一线城市表现显著。在深圳，二手房成交套数占总成交套数的比例从去年同期的 49% 上升至 56%，这主要得益于二手房的区位优势和配套设施完善。深圳的二手房多位于城市核心区域，周边配套设施齐全，交通便利，生活成本相对较低，这些优势吸引了大量购房者。北京的二手房成交占比也从去年同期的 74% 上升至82%，北京的二手房市场凭借其优质的教育资源和医疗资源，吸引了众多有子女教育和医疗需求的家庭。二手房市场成交占比的提升，对新房市场的发展产生了一定的影响，新房开发商需要调整营销策略，提升产品竞争力，以应对市场变化。
2024年，多数重点城市二手房成交量有所增长，深圳尤为突出，新房与二手房成交量均上扬。相反，新房市场在多数城市遭遇成交下滑，部分城市降幅超30%。这一涨一跌显示出购房者偏好转变，新房销售承压。部分城市二手房成交量已超新房，成为市场主导。
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二手房市场犹如一面镜子，映射出经济环境的变化、政策调控的影响以及消费者购房心理的转变。通过二手房分流系数，我们明显感觉得到，二手房对新房市场的分流作用愈发明显。房企方面，鉴于二手房分流效应的持续增强，需要深入研究市场需求和购房者偏好，优化产品定位和营销策略，打造具有差异化竞争优势的新房项目，以吸引购房者的关注。中介方面，一方面通过精准的市场推广、个性化的服务以及合理的价格策略，加快二手房的销售速度，另一方面可以优化一二手联动模式，整合资源，为购房者提供一站式的购房服务，提高成交效率。
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