上海市2013年基准地价更新成果pdf
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2021-01-05发布于天津
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市 2013 年基准地价更新成果 目 录 头部章 基准地价成果 1 1.1 基准地价涵说明 1 1.2 基准地价成果表 2 1.3 土地级别围说明 4 1.3.1 住宅用地 4 1.3.2 商业用地 9 1.3.3 办公用地 15 1.3.4 研发总部用地 21 1.3.5 工业用地 24 第二章 基准地价成果应用说明 27 2.1 应用围 28 2.2 用途分类 28 2.3 特定用途土地 29 2.4 修正体系 30 2.4.1 期日修正 30 2.4.2 年期修正 31 2.4.3 容积率修正 32 2.4.4 区域因素和个别因素修正 36 2.4.5 土地开发程度修正 65 2.4.6 商业用地土地价格楼层修正 66 2.4.7 地下建设用地使用权基本价格 66 第三章 附 件 68 头部章 基准地价成果 1.1 基准地价涵说明 本次基准地价成果为分用途各级别国有建设用地在一定设定条 件下的土地使用权平均价格。 A 基准日为 2013 年 1 月 1 日； B 使用年限为对应用途的法定蕞高出让年限； C 开发强度为各用途各级别的设定容积率； D 住宅、商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通 路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地场地平 整；研发总部类和工业用地开发程度为 “五通一平”，指宗地外通路、 供电、通讯、通上水、通下水及宗地场地平整。 表 1 －1 市基准地价涵说明表 容 基准日 开发程度 年限 使用权类型 用途 住宅 2013 年 1 月 1 日 七通一平 70 出让国有建设用地使用权 商业 2013 年 1 月 1 日 七通一平 40 出让国有建设用地使用权 办公 2013 年 1 月 1 日 七通一平 50 出让国有建设用地使用权 研发总部 2013 年 1 月 1 日 五通一平 50 出让国有建设用地使用权 工业 2013 年 1 月 1 日 五通一平 50 出让国有建设用地使用权 1.2 基准地价成果表 市 2013 年基准地价采用分类定级的方式， 即依据不同用途划分 土地级别，并确定基准地价成果。各用途各级别的基准地价成果，如 下表： 表 1 －2 市基准地价成果表（楼面地价） 基准日： 2013 年 1 月 1 日 单位：元 / 平方米 用途 住宅 商业 办公 研发总部 工业 设定 设定 设定 设定 设定 级别 价格 容积 价格 容积 价格 容积 价格 容积 价格 容积 率 率 率 率 率 1 25,840 2.5 34,060 4.0 22,850 4.0 6,500 2.0 2 18,890 2.5 27,090 4.0 17,040 4.0 4,350 2.0 3 15,220 2.0 19,670 2.0 12,910 4.0 2,740 1.6 4 12,750 2.0 15,270 2.0 10,990 3.5 1,450 1.6 5 10,730 2.0 11,130 1.8 7,350 3.5 990 1.6 6 8,200 1.8 8,120 1.8 5,780 3.5 1,550 2.0 860 1.2 7 6,160 1.8 5,770 1.6 4,230 2.5 920 2.0 615 1.0 8 4,370 1.4 4,400 1.6 3,090 2.5 675 2.0 450 1.0 9 2,810 1.4 2,910 1.2 2,070 2.0 450 2.0 300 1.0 10 2,090 1.2 2,230 1.2 1,370 2.0 说明： 该表不可独立理解和使用， 须与基准地价土地级别围说明和成果应用说明结合使 用。 表 1 －3 市基准地价成果表（土地面积单价） 基准日： 2013 年 1 月 1 日 单位：万元 / 亩 用途 住宅 商业 办公 研发总部 工业 设定 设定 设定 设定 设定 级别 价格 容积 价格 容积 价格 容积 价格 容积 价格 容积 率 率 率 率 率 1 4,307 2.5 9,083 4.0 6,093 4.0 867 2.0 2 3,148 2.5 7,224 4.0 4,544 4.0 580 2.0 3 2,029 2.0 2,623 2.0 3,443 4.0 292 2.6 4 1,700 2.0 2,036 2.0 2,564 3.5 155 1.6 5 1,431 2.0 1,336 1.8 1,715 3.5 106 1.6 6 984 1.8 974 1.8 1,349 3.5 207 2.0 69 1.2 7 739 1.8 615 1.6 705 2.5 123 2.0 41 1.0 8 408 1.4 469 1.6 515 2.5 90 2.0 30 1.0 9 262 1.4 233 1.2 276 2.0 60 2.0 20 1.0 10 167 1.2 178 1.2 183 2.0 说明： 该表不可独立理解和使用， 须与基准地价土地级别围说明和成果应用说明结合使 用。 1.3 土地级别围说明 根据不同用途土地价格影响因素因子的分布情况，住宅、商业、 办公用地分为 10 个级别，研发总部、工业用地分为 9 个级别。所 述级别围均不含滩涂。 1.3.1 住宅用地 全市住宅用地共分为 10 级，中心城区以 1 －6 级为主。 具体定级围说明如下： 1 级： 黄浦江以西： 西路－万航渡路－华山路－西路－路－华山路－西 路－恭城路－虹桥路－文定路－南丹路－南路－宛平路－建国西路 －襄阳南路－永嘉路－瑞金二路－复兴中路－南路－中路－西路 北外滩：路－树浦路－东大名路－大名路－黄浦江－路 黄浦滨江：中路、中一路、南路：河－南浦大桥 徐汇滨江：黄浦江－沪杭铁路新日支线－宛平南路－港－黄浦江 黄浦江以东： 黄浦江－家浜－浦明路－浦电路－浦城路－陆家嘴 环路－黄浦江 2 级： 黄浦江以西： 黄浦江－路－树浦路－路－周家嘴路－路－北路－ 河－长寿路－武宁路－河－中路（环）－西路－虹许路（中环）－古 羊路－宋园路－吴中路－中路（环）－西路（路高架）－虹许路（中 环）－古羊路－宋园路－吴中路－中路（环）－南二路（环）－宛平 南路－港－黄浦江，所围围 1 级以外的其他地区 黄浦江以东： 黄浦江－陆家嘴环路－浦城路－浦电路－浦明路－ 家浜－黄浦江－塘桥新路－浦建路－路－浦电路－灵山路－民生路 －黄浦江 联洋：高中路－民生路－锦绣路－芳甸路－花木路－罗山路 （环） －高中路 世纪公园：花木路－锦绣路－梅花路－白路－龙阳路－芳甸路－ 花木路 3 级： 环除浦区， 1－2 以外的其他区域 黄浦江以西： 浦滨江：树浦路－路－黄浦江－宁国路（环）－树浦路 天山：河－双流路－天山路－古北路－西路－中路（环）－河 田林世博滨江：吴中路－路－南路－沪杭铁路－龙吴路－上中路 （中环）－黄浦江－港－宛平南路－南二路（环）－中路（环）－吴 中路 新江湾城：军工路－浦区西部行政边界（逸仙路）－政立路－淞 沪路－闸殷路－军工路 黄浦江以东： 世博区域：世博大道－耀华路－浦东南路－龙阳路－世博大道 碧云：高中路－罗山路（环）－锦绣东路－金桥路（中环）－高 中路 4 级： 政立路－逸仙路高架－汶水东路－粤秀路－江路－新路－灵石 路－岚皋路－石泉路－中宁路－武宁路－大渡河路－金沙江路－真 北路－河－北虹路－天路－环西一大道 （外环）－吴中路－莲花路－ 沪闵路－虹梅路（中环）－上中西路（中环）－上中路（中环）－龙 吴路－黄浦江－耀华路－浦东南路－高科西路－江路 （中环）－金桥 路（中环）－黎平路（中环）－军工路（中环）－翔殷路（中环）－ 国和路－政立路，所围围 1－3 级以外的其他地区 5 级： 黄浦江－浦区北部行政边界－逸仙路高架－场中路－新 路－汶 水路（中环）－真北路（中环）－沪宁铁路－祁连山南路－普陀区西 部行政边界－河－环西一大道（外环）－环南二大道（外环）－黄浦 江－中环－华夏西路（中环）－华夏中路（中环）－江路（中环）－ 高科中路－申江路－唐陆公路－东陆公路－高北路－家沟－黄浦江， 所围围 1－4 级以外的其他区域 6 级： 外环 1-5 级以外的其他区域 （除浦东新区港城路、中高路以北区 域） 普陀区、长宁区、徐汇区 1－5 级以外的其他区域 嘉定区：真新新村街道外环外区域 宝山区：友谊路街道、吴淞街道规划建设区 闵行区：闵行边界－北横泾－沪青平公路－中春路－春申塘－闵 行区边界－环南大道（外环）－环西大道（外环）－闵行边界 浦东新区：外环高速公路（ S20）－龙东大道－华东路－川河浦 东运河－迎宾高速公路（ S1）－外环高速公路（ S20） 7 级： 黄浦江以西： 闵行区：华漕镇、颛桥镇、马桥镇、吴泾镇、江川街道规划建设 区 宝山区：顾村镇、行镇、大场镇规划建设区 6 级以外的其他 区 域 嘉定区：江桥镇、南翔镇规划建设区 松江区：九亭镇、新桥镇规划建设区 青浦区：徐泾镇规划建设区 黄浦江以东： 浦东新区：高桥镇、高东镇规划建设区 6 级以外的其他区域； S20 以西 1－6 级以外的其他区域 浦东新区（原南汇区）：周浦、康桥镇规划建设区 闵行区：浦江镇杜公路以北区域 8 级： 黄浦江以西： 宝山区：月浦镇、罗店镇规划建设区 嘉定区： 新成路街道、 菊园新区、 嘉定镇街道、 安亭镇、马陆镇、 嘉定工业区规划建设区 松江区：街道、永丰街道、方松街道、街道，佘山镇、泗泾镇、 洞泾镇、车墩镇、小昆山镇规划建设区 青浦区：朱家角镇沪渝高速公路（ G50）以北区域、巷镇、盈浦 街道、夏阳街道、香花桥街道规划建设区、华新镇 金山区：朱泾镇建成区 （健康路－亭枫公路－仙业路－临源街） 、 金山新城建成区 （龙翔路－东平北路－东平南路－临桂路－卫零路－ 隆平路－卫一路－大堤路－荔浦路－海滨路－沪杭公路－亭卫南路 －亭卫公路－龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区 黄浦江以东： 闵行区：浦江镇杜公路以南区域 浦东新区 （含原南汇区）：惠南镇规划建设区、 临港新城中心区、 祝桥镇、六灶镇、宣桥镇、新场镇、航头镇 奉贤区：南桥镇；金汇港－ G1501绕城高速－浦星公路－金汇镇 界－金汇港 9 级： 市（不含金山区、崇明县） 1－8 级以外的其他区域 金山区：金山新城中心城区未建成区、枫泾镇 8 级以外区域、朱 泾镇 8 级以外区域、亭林老镇区、亭林大型居住社区、堰镇建成区 崇明县：城桥镇规划建设区、家镇、长兴岛 10 级： 市 1－9 级以外的其他区域 1.3.2 商业用地 全市商业用地共分为 10 级，中心城区以 1-6 级为主。 具体定级围说明如下： 1 级： 黄浦江以西： 外滩：中一路：东路－河 东（西）路：中一路－乌鲁木齐北路 中路：东路－路 淮（中）路：南路－襄阳北路 新天地： 淮海路－马当路－自忠路－黄陂南路－淮海路 徐家汇：虹桥路肇家浜路：恭城路－－天平路；华山路：路－－ 虹桥路；天钥桥路：肇家浜路－－南丹路；漕溪路：虹桥路－－南丹 路 2 级： 黄浦江以西： 北路：河－东江湾路 路：中路－中路 金陵东路：中二路－南路 衡山路：乌鲁木齐北路－宛平南路 豫园：人民路－南路－方浜中路－人民路 静安寺：西路－乌鲁木齐北路－华山路－中路－路－西路 公园：汇川路－凯旋路－长宁路－汇川路 长宁路：路－汇川路 虹桥：仙霞路－古北路－西路－仙霞路 黄浦江以东： 陆家嘴：黄浦江－东昌路－浦东南路－黄浦江 新城：商城路－浦东南路－路－崂路 路：崂路－浦东南路 3 级： 黄浦江以西： 周家嘴路－路－北路－天目东路－新路－沪宁铁路－河－中路 （环）－天山路－古北路－仙霞路－西路－中路（环）－卢湾区边界 －黄浦江－路－树浦路－路－周家嘴路，所围围 1－2 级以外的其他 地区 虹桥：天山路－古北路－仙霞路－西路－中路（环）－天山路 古北：西路－虹许路（中环）－古羊路－宋园路－吴中路－中路 （环）－西路 五角场：政立路－国定路－国定东路－国和路－政立路 大宁商务区：大宁路－万荣路－延长中路－新路－大宁路 虹口足球场：西路－北一路（环）－花园路－北路－四达路－欧 阳路－西路 黄浦江以东： 黄浦江－塘桥新路－浦建路－路－浦电路－源深路－路－路－ 黄浦江 联洋：高中路－民生路－锦绣路－罗山路（环）－高中路 4 级： 环 1－3 级以外的其他区域 黄浦江以西： 江湾：殷高路－淞沪路西侧规划道路 （江湾－五角场城市副中心 西边界）－三门路－国定路－政立路－国京路－殷高路 ：梅岭北路－柳青路－梅岭南路－梅岭北路 真北：真光路－同普路－中环路－金沙江路－丹巴路－武宁路－ 安路 天山：河－双流路－天山路－中路（环）－河 仙霞路：古北路－北虹路（中环） 金汇路：吴中路－红松路 田林路：路－虹漕路 田林世博：吴中路－路－南路－路－港－黄浦江－外马路－南路 －南一路（环）－南二路（环）－中路（环）－吴中路 黄浦江以东： 碧云：高中路－罗山路（环）－锦绣东路－金桥路（中环）－高 中路 江：碧波路－高科中路－科苑路－碧波路 龙汇路：莲溪路－沪南路 世博区域：世博大道－耀华路－浦东南路－龙阳路－世博大道 5 级： 中环 1－4 级以外的其他区域 黄浦江以西： 五角场辐射区： 国和路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－ 路－翔殷路（中环）－路－国和路 大柏树：纪念路－广纪路－汶水东路－逸仙路－纪念路 安梅川：安路－真光路－梅川路－真北路（中环）－安路；梅川 路：真光路－万镇路 南方商城：古美西路－莲花路－沪闵路－万源路－古美西路 浦：保德路－三泉路－闻喜路－阳曲路－保德路 新泾金汇： 天路－环西一大道 （外环）－吴中路－虹许路 （中环） －北虹路（中环）－天路 虹桥商务功能核心区： 扬虹路－华翔路－建虹路－申贵路－甬虹 路－申虹路－锡虹路－申贵路－扬虹路 6 级： 外环 1－5 级以外的其他区域（除浦东新区港城路、中高路以北 区域） 黄浦江以西： 普陀区、长宁区、徐汇区 1－5 级以外的其他区域 宝山区：友谊路街道、吴淞街道规划建设区 闵行区：虹桥商务区 （北翟路－华翔路－沪青平公路－环西大道 （外环）－北翟路）；沪青平公路－中春路－春申塘－闵行区边界－ 环南大道（外环）－环西大道（外环）－沪青平公路 黄浦江以东： 浦东新区：外环高速公路（ S20）－龙东大道－华东路－川河浦 东运河－迎宾高速公路（ S1）－外环高速公路（ S20） 7 级： 闵行区：华漕镇、七宝镇、莘庄镇、梅龙镇规划建设区除 6 级以 外的其他区域；颛桥镇、吴泾镇、江川路街道规划建设区；浦江镇规 划建设区杜公路以北的区域 宝山区：行镇、顾村镇、大场镇规划建设区 6 级以外的其他区域 嘉定区：南翔镇规划建设区；真新新村街道、江桥镇规划建设区 6 级以外的其他区域 青浦区：徐泾镇规划建设区 松江区：九亭镇、新桥镇规划建设区 浦东新区：高桥镇、高东镇规划建设区 6 级以外的其他区域； S20 以西 1－6 级以外的其他区域 浦东新区（原南汇区）：康桥镇规划建设区除 6 级以外的区域； 周浦镇规划建设区 8 级： 闵行区： 1－7 级以外的其他区域 宝山区：月浦镇、罗店镇规划建设区 嘉定区： 新成路街道、 菊园新区、 嘉定镇街道， 马陆镇、安亭镇、 嘉定工业区规划建设区 青浦区：夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道规划建设区 松江区：街道、永丰街道、方松街道、街道、泗泾镇、洞泾镇、 车墩镇、佘山镇、小昆山镇规划建设区 金山区：朱泾镇建成区 （健康路－亭枫公路－仙业路－临源街） 、 金山新城建成区 （龙翔路－东平北路－东平南路－临桂路－卫零路－ 隆平路－卫一路－大堤路－荔浦路－海滨路－沪杭公路－亭卫南路 －亭卫公路－龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区 奉贤区：南桥镇；金汇港－ G1501绕城高速－浦星公路－金汇镇 界－金汇港 浦东新区（原南汇区）：惠南镇规划建设区、临港新城中心区及 洋山保税港、航头镇、新场镇、机场镇 9 级： 市（不含金山区、崇明县） 1－8 级以外的其他区域 金山区：金山新城中心城区未建成区、枫泾镇 8 级以外区域、朱 泾镇 8 级以外区域、亭林老镇区、亭林大型居住社区、堰镇建成区 崇明县：城桥镇规划建设区 10 级： 市 1－9 级以外的其他区域 1.3.3 办公用地 全市办公用地共分为 10 级，中心城区以 1－6 级为主。 具体定级围说明如下： 1 级： 黄浦江以西： 黄浦江－河－中路－天津路－路－牛庄路－凤阳路 －石门二路－奉贤路－路－路－愚园东路－愚园路－愚园支路－乌 鲁木齐北路－西路－中路－威海路－北路－中路－长乐路－襄阳北 路－襄阳南路－路－兴业路－淡水路－复兴中路－南路－方浜西路 －人民路－南路－中路－路－中路－南路－人民路－兴东路－豆市 街－白渡路－南路－王家码头路－外仓桥街－南仓街－陆家浜路－ 黄浦江 徐家汇：路－西路－路－虹桥路－文定路－南丹路－南路－天钥 桥路－肇家浜路－天平路－路 北外滩：路－树浦路－东大名路－大名路－黄浦江－路 黄浦江以东： 黄浦江－东昌路－浦东南路－栖霞路－南泉北路－ 乳山路－路－黄浦江 2 级： 黄浦江以西： 河－安远路－长寿路－万航渡路－河－中路 （环）－天山路－古 北路－虹桥路－伊犁路－西路－中路 （环）－虹桥路－恭城路－西路 －路－天平路－肇家浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江－河， 所围 围 1 级以外的其他地区 北外滩：东路－路－大名路－－东大名路－公平路－东路 黄浦江以东： 黄浦江－浦东南路－东昌路－黄浦江－塘桥新路－浦建路－路 －浦电路－民生路－黄浦江 3 级： 黄浦江以西： 环线 级以外的其他区域 浦滨江：树浦路－路－黄浦江－宁国路（环）－树浦路 五角场：政立路－国定路－国定东路－国和路－政立路 黄浦江以东： 黄浦江－民生路－浦东大道－罗山路（环）－黄浦江 浦电路－路－浦建路－锦绣路－民生路－浦电路 塘桥新路－黄浦江－龙阳路（环）－浦东南路－塘桥新路 4 级： 黄浦江以西： 殷高路－淞沪路西侧规划道路（江湾－五角场城市副中心西边 界）－三门路－国定路－政立路－逸仙路高架－汶水东路－水电路－ 广中路－广中西路－志丹路－光新路－真如港－岚皋路－石泉路－ 中宁路－武宁路－桃浦－虬江－柳青路－枣阳路－金沙江路－真北 路（中环）－河－芙蓉江路－天山路－水城路－水城南路－西路（路 高架）－虹许路 （中环）－古羊路－宋园路－路－南路－路－港－龙 吴路－长桥路（中环）－黄浦江－宁国路（环）－黄兴路（环）－国 定东路－国和路－政立路－国京路－殷高路，所围围 1－3 级以外的 其他区域。 宁国路（环）－树浦路－中环路－黄浦江 黄浦江以东： 环 1－3 级以外的其他区域 世博区域：世博大道－耀华路－浦东南路－龙阳路－世博大道 世博外围：耀华路－浦东南路－龙阳路－高南路－川河－耀华路 碧云江：高中路－罗山路（环）－高科中路－江路－金桥路－高 中路 5 级： 中环 1－4 级以外的其他区域 黄浦江以西： 新泾：天路－环西一大道（外环）－西路－北虹路（中环）－天 路 虹桥商务区：北翟路－华翔路－沪青平公路－环西大道（外环） －北翟路 大柏树：场中路－广粤路－汶水东路－逸仙路－场中路 新江湾城：军工路－浦区西部行政边界（逸仙路）－政立路－淞 沪路－闸殷路－军工路 黄浦江以东： 外高桥保税区： 海高公路－高北路－五洲大道－高川河－海高公 路 金桥出口加工区： 金海路－高中路－金桥路（中环）－川桥路－ 唐陆公路－东陆公路－金海路 江集成电路产业区：龙东大道－江路（中环）－高科中路－环东 二大道（外环）－龙东大道 6 级： 外环 1－5 级以外的其他区域（除浦东新区港城路、中高路以北 区域） 黄浦江以西： 普陀区、长宁区、徐汇区 1－4 级以外的其他区域 宝山区：友谊路街道、吴淞街道规划建设区 闵行区：虹桥交通枢纽 （北翟路－华翔路－沪青平高速公路－环 西大道（外环）－北翟路）；莘庄、七宝（ S20 外环高速－ G50 沪渝 高速－集中建设区边界－春申塘－莲花南路－ S20外环高速） 黄浦江以东： 浦东新区：外环高速公路（ S20）－龙东大道－华东路－川河浦 东运河－迎宾高速公路（ S1）－外环高速公路（ S20） 7 级： 闵行区：华漕镇、七宝镇、莘庄镇、梅陇镇规划建设区 6 级以外 的其他区域；颛桥镇、吴泾镇、江川路街道规划建设区；浦江镇规划 建设区杜公路以北的区域 宝山区：行镇、顾村镇、大场镇规划建设区除 6 级以外的区域 嘉定区：南翔镇规划建设区；真新新村街道、江桥镇规划建设区 6 级以外的其他区域 青浦区：徐泾镇规划建设区 松江区：九亭镇、新桥镇规划建设区 浦东新区：高桥镇、高东镇规划建设区 6 级以外的其他区域； S20 以西 1－6 级以外的其他区域 浦东新区 （原南汇区）：康桥镇规划建设区 6 级以外的其他区域； 周浦镇规划建设区 21 8 级： 闵行区： 1－7 级以外的其他区域 宝山区：月浦镇规划建设区 嘉定区： 新成路街道、 菊园新区、 嘉定镇街道， 马陆镇、安亭镇、 嘉定工业区规划建设区 青浦区：夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道规划建设区 松江区：街道、永丰街道、方松街道、街道、泗泾镇、洞泾镇、 车墩镇、佘山镇、小昆山镇规划建设区 金山区：朱泾镇建成区 （健康路－亭枫公路－仙业路－临源街） 、 金山新城建成区 （龙翔路－东平北路－东平南路－临桂路－卫零路－ 隆平路－卫一路－大堤路－荔浦路－海滨路－沪杭公路－亭卫南路 －亭卫公路－龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区 奉贤区：南桥镇；金汇港－ G1501绕城高速－浦星公路－金汇镇 界－金汇港 浦东新区（原南汇区）：惠南镇规划建设区、临港新城中心区及 洋山保税港、航头镇、新场镇 9 级： 市（不含金山区、崇明县） 1－8 级以外的其他区域 金山区：金山新城中心城区未建成区、枫泾镇 8 级以外区域、朱 泾镇 8 级以外区域、亭林老镇区、亭林大型居住社区、堰镇建成区 崇明县：城桥镇规划建设区 10 级： 市 1－9 级以外的其他区域 1.3.4 研发总部用地 全市研发总部用地共分为 9 级，中心城区以 1－5 级为主。 具体定级围说明如下： 1 级： 黄浦江以西： 黄浦江－河－石门二路－西路－乌鲁木齐北路－乌 鲁木齐中路－复兴中路－复兴东路－黄浦江 北外滩：黄浦江－路－大名路－路－河－黄浦江 黄浦江以东：黄浦江－路－路－黄浦江 2 级： 黄浦江以西： 环除浦， 1 级以外的其他区域 虹桥经济技术开发区 黄浦江以东： 黄浦江－路－路－黄浦江－塘桥新路－浦建路－路－峨山路－ 高南路－源深路－浦东大道－民生路－黄浦江 3 级： 黄浦江以西： 浦环区域 中环除浦， 1－2 级以外的其他区域 五角场、市北工业区：政立路－场中路－沪太路－汶水路 （中环） －路（中环）－国定路－国定东路－国和路－政立路 漕河泾经济技术开发区（超出中环的部分） 黄浦江以东： 环 1－2 级以外的其他区域 世博区域：世博大道－耀华路－浦东南路－龙阳路－世博大道 4 级： 中环 1－3 级以外的其他区域 5 级： 外环的 1－4 级以外的其他区域（嘉定区行政围的区域除外） 普陀区外环线 级以外的其他区域 长宁区外环线 级以外的其他区域 徐汇区外环线 级以外的其他区域 紫竹高新技术产业园区、 闵行经济技术开发区闵行园区、 机场镇 临空产业园区、川沙经济园区、外高桥保税区（超出外环的部分） 6 级： 徐汇区、普陀区、长宁区、闵行区、浦东新区 1－5 级以外的其 他区域 宝山区：友谊路街道、吴淞街道、行镇（外环以外区域）；顾村 镇 （跃进路－宝安公路－沪太路－顾村镇集中建设区边界－顾村镇镇 界）；大场镇（ S20外环高速以西、蕰藻浜以南） 嘉定区：江桥镇、真新新村街道 浦东新区（原南汇区）：洋山保税港区、周浦都市型工业园、康 桥镇、周浦镇、康桥工业园区 7 级： 宝山区：行镇和顾村镇规划建设区 5 级和 6 级以外的其他区域、 月浦镇、宝山工业园区（宝山城市园北区块、罗店园、嘉定徐行园东 区块、嘉定徐行园西区块）、宝山钢铁集团公司 嘉定区： 新成路街道、 菊园新区、 嘉定镇街道， 马陆镇、南翔镇、 安亭镇、嘉定工业区规划建设区 青浦区：夏阳街道、盈浦街道、徐泾镇规划建设区、华新镇、青 浦工业园区（区块 1－5 ） 松江区：街道、永丰街道、方松街道、街道，九亭镇、新桥镇、 泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、佘山镇、小昆山镇规划建设区 金山区：金山石化基地 奉贤区：南桥镇规划建设区 浦东新区（原南汇区）：惠南镇、周浦镇、康桥镇规划建设区、 临港新城中心区、浦东空港工业园区祝桥分园 8 级： 市（不含崇明县） 1－7 级以外的其他区域 崇明县：城桥镇规划建设区、长兴岛、崇明工业园区 9 级： 市 1－8 级以外的其他区域 1.3.5 工业用地 全市工业用地共分为 9 级，中心城区以 1-5 级为主。 具体定级围说明如下： 1 级： 黄浦江以西： 黄浦江－河－石门二路－西路－乌鲁木齐北路－乌 鲁木齐中路－复兴中路－复兴东路－黄浦江 北外滩：黄浦江－路－大名路－路－河－黄浦江 黄浦江以东：黄浦江－路－路－黄浦江 2 级： 黄浦江以西： 环除浦， 1 级以外的其他区域 虹桥经济技术开发区 黄浦江以东： 黄浦江－路－路－黄浦江－塘桥新路－浦建路－路－峨山路－ 高南路－源深路－浦东大道－民生路－黄浦江 3 级： 黄浦江以西： 浦环区域 中环除浦， 1－2 级以外的其他区域 五角场、市北工业区：政立路－场中路－沪太路－汶水路 （中环） －路（中环）－国定路－国定东路－国和路－政立路 漕河泾经济技术开发区（超出中环的部分） 黄浦江以东： 环 1－2 级以外的其他区域 世博区域：世博大道－耀华路－浦东南路－龙阳路－世博大道 4 级： 中环 1－3 级以外的其他区域 5 级： 外环的 1－4 级以外的其他区域（嘉定区行政围的区域除外） 普陀区外环线 级以外的其他区域 长宁区外环线 级以外的其他区域 徐汇区外环线 级以外的其他区域 紫竹高新技术产业园区、 闵行经济技术开发区闵行园区、 机场镇 临空产业园区、川沙经济园区、外高桥保税区（超出外环的部分） 6 级： 徐汇区、普陀区、长宁区、闵行区、浦东新区 1－5 级以外的其 他区域 宝山区：友谊路街道、吴淞街道、行镇（外环以外区域）；顾村 镇 （跃进路－宝安公路－沪太路－顾村镇集中建设区边界－顾村镇镇 界）；大场镇（ S20外环高速以西、蕰藻浜以南） 嘉定区：江桥镇、真新新村街道 浦东新区（原南汇区）：洋山保税港区、周浦都市型工业园、康 桥镇、周浦镇、康桥工业园区 7 级： 宝山区：行镇和顾村镇规划建设区 5 级和 6 级以外的其他区域、 月浦镇、宝山工业园区（宝山城市园北区块、罗店园、嘉定徐行园东 区块、嘉定徐行园西区块）、宝山钢铁集团公司 嘉定区： 新成路街道、 菊园新区、 嘉定镇街道， 马陆镇、南翔镇、 安亭镇、嘉定工业区规划建设区 青浦区：夏阳街道、盈浦街道、徐泾镇规划建设区、华新镇、青 浦工业园区（区块 1－5 ） 松江区：街道、永丰街道、方松街道、街道，九亭镇、新桥镇、 泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、佘山镇、小昆山镇规划建设区 金山区：金山石化基地 奉贤区：南桥镇规划建设区 浦东新区（原南汇区）：惠南镇、周浦镇、康桥镇规划建设区、 临港新城中心区、浦东空港工业园区祝桥分园 8 级： 市（不含崇明县） 1－7 级以外的其他区域 崇明县：城桥镇规划建设区、长兴岛、崇明工业园区 9 级： 市 1－8 级以外的其他区域 第二章 基准地价成果应用说明 2.1 应用围 本次市基准地价成果，主要应用围如下： （1）反映土地价格及土地市场的总体变化和发展趋势，为政府 制定相关宏观调控政策提供参考。 （2）为政府进行土地出让价格管理提供依据，为政府审核、确 定土地使用权出让价格，国有土地补偿价格提供参考。 （3）为政府征收土地相关税费提供参考。 （4 ）为宗地和房地产价格的评估提供依据。 2.2 用途分类 2013 年基准地价分住宅、商业、办公、研发总部和工业五个用 途，各用途对应的细化分类围如下表， 综合用地地价参照分用途用地 基准地价面积加权平均价格。 表 2－1 基准地价土地用途分类表 参考用途 围 住宅 指主要用于人们生活居住的场所及其附属设施等用地。包括商品住宅用地等。 批发零售用地： 指主要用于商品批发、零售的用地。包括百货店、批发市场、大型超市 （专业店、折扣店） * 、菜场（农产品批发市场、农贸市场、社区菜市场） *1 、购物中心、 超市、加油站等各类商业网点用地。 住宿餐饮用地：指主要用于提供住宿、餐饮服务的用地。包括旅馆用地 ＊ 和餐饮用地，其 商业 中旅馆用地包括宾馆、酒店、旅馆、招待所、度假村等用地；餐饮用地包括饭店、餐厅、 酒吧、酒楼、饭庄、快餐店等用地。 商业金融用地 ＊ ：指主要用于金融、保险行业等用地。包括金融、保险、证券等用地。 其他商服用地：指上述用地以外的其他商业用地。包括洗浴场、俱乐部、康乐中心、歌 舞厅、高尔夫球场和停车场（楼） * 等用地。 商务办公用地：指企业、服务业等办公场所，以及经营性的办公场所用地。包括经营性 写字楼，办公楼、服务业的办公场所等用地。 科研用地 * ：指用于各类独立的科研、勘测、设计、技术推广、科普等用地。包括各类科 研设计等用地。 文体、教育用地 * ：指用于各类文化、体育、教育及公共场所等用地。包括各类教育、培 办公 训、新闻出版、文化艺术、广播电视、图书馆、会展中心、博物馆、影剧院、体育场馆 和训练场地等用地。 医疗卫生用地 * ：指用于医疗保健、 医检药检、 福利救助等用地。 包括各类医院、 休养所、 疗养院、福利院、养老院等用地。 养老用地 * ：指用于老龄人居住、保健、护理活动等服务设施用地。包括各类老年公寓、 敬老院、老龄护理院和老龄活动中心等。 研发总部用地：指用于研发设计、企业总部、信息技术服务等新型产业用地，且需通过 研发总部 相关部门的认定。 工业用地：指工业生产及直接为工业生产服务的附属设施用地。包括产业类用地、农产 品加工类 * 、标准厂房类等 *用地。 工业 仓储用地：指用于物资储备、中转的场所及其相应附属设施用地。 交通运输用地：指用于运输通行的地面线路、厂站等的土地。包括机场、港口、码头、 地面运输管道和各种道路用地。 注： 1．其他未列入用途归入性质相似的类别； 2．＊注是特定用途土地 2.3 特定用途土地 特定用途土地参照下列标准确定其基准地价： 1 菜场用地价格参照市政府有关文件执行。 A 大型超市（专业店、折扣店）特指营业面积一般在 5000 ㎡以 上的超市（专业店、折扣店），该类用地的基准地价不低于同级别商 业基准地价的 70%。 B 旅馆业用地基准地价不低于同级别商业基准地价的 80%。 C 商业金融业用地基准地价不低于同级别商业基准地价的 80%。 D 停车场 （楼）用地基准地价不低于同级别商业基准地价的 30%。 E 文体、科研用地基准地价不低于同级别办公基准地价的 80%。 F 教育、医疗卫生和养老用地基准地价不低于同级别办公基准地 价的 60%。 G 农产品加工类基准地价不低于同级别工业用地基准地价的 70%。 H 标准厂房类 （不包括企业自用型）工业用地基准地价不低于同 级别工业用地基准地价的 130%。 2.4 修正体系 基准地价反映的是各用途各级别国有建设用地在一定设定条件 下的土地使用权平均价格。在应用时需要考虑时间因素、年期、容积 率、区域因素、个别因素、楼层等条件的影响。为此，制定基准地价 修正体系。 在运用基准地价修正体系时，住宅、商业、办公和研发总部用地 以楼面地价为参考基准，工业用地以地面价为参考基准。 2.4.1 期日修正 基准地价是各用途土地在基准日时点的土地使用权平均价格， 当 宗地的评估期日与基准地价的基准日不一致时， 需进行期日修正。 期 日修正系数测算的基本公式如下： 期日修正系数 =宗地评估基准日地价指数 / 基准地价基准日地价 指数 （公式2－1） 2.4.2 年期修正 基准地价是各用途土地在法定蕞高出让年期下的土地使用权平 均价格， 当土地的剩余使用年限不等于法定蕞高出让年限时， 需进行 年期修正。年期修正系数测算公式如下： 年期修正系数＝ （公式2－2 ） 式中： r － 土地还原利率 m － 宗地剩余使用年限 n － 法定蕞高出让年限 土地还原利率可参照下表数值： 表 2 －2 各用途土地还原利率参考表 土地用途 还原利率 住宅 6% 商业 8% 办公 7% 研发总部 6% 工业 5.5% 2.4.3 容积率修正 基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其设定容积率。 当 2 宗地的容积率水平 与基准地价设定容积率不一致时，需进行容积率 修正。 目前工业用地容积率对地价的影响较小， 另根据 《国务院关于促 进节约集约用地的通知》（国发〔 2008 〕3 号）第八条“对现有工业 用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容 积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用 地控制指标， 厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分， 不再增收土 地价款。”因此工业用地原则上不设容积率修正。 对住宅、商业、办公和研发总部用地，采用数理统计学原理，在 调查样点数据基础上， 通过建立数学模型， 编制得到楼面地价的容积 率修正系数表，具体见表 2-3 —表 2-6 。 2 教育用地中的操场、医疗卫生用地中的广场等用地可不计入容积率水平测算。 表 2 －3 住宅用地容积率修正系数表 住宅 容积 1-2级 3-5级 6-7 级 8-9 级 10级 容积 1-2级 3-5 级 6-7 级 8-9级 10级 率 率 0.3 3.956 3.789 3.675 3.363 3.210 3.4 0.938 0.904 0.877 0.803 0.754 0.5 2.482 2.377 2.306 2.110 2.014 3.5 0.930 0.897 0.870 0.796 0.749 0.8 1.645 1.576 1.528 1.398 1.335 3.6 0.923 0.890 0.862 0.790 0.740 1.0 1.488 1.332 1.256 1.111 1.060 3.7 0.917 0.884 0.858 0.784 0.736 1.1 1.402 1.269 1.206 1.076 1.029 3.8 0.910 0.877 0.851 0.778 0.730 1.2 1.333 1.220 1.163 1.048 1.000 3.9 0.903 0.870 0.843 0.771 0.723 1.3 1.274 1.177 1.124 1.022 0.972 4.0 0.896 0.862 0.836 0.765 0.718 1.4 1.224 1.139 1.093 1.000 0.948 4.1 0.890 0.856 0.830 0.759 0.712 1.5 1.180 1.105 1.064 0.977 0.925 4.2 0.883 0.851 0.825 0.752 0.705 1.6 1.143 1.078 1.041 0.955 0.906 4.3 0.875 0.843 0.817 0.746 0.699 1.7 1.111 1.052 1.018 0.936 0.885 4.4 0.868 0.836 0.810 0.739 0.692 1.8 1.084 1.031 1.000 0.919 0.869 4.5 0.861 0.829 0.803 0.733 0.685 1.9 1.063 1.015 0.984 0.904 0.855 4.6 0.855 0.823 0.797 0.727 0.681 2.0 1.044 1.000 0.971 0.891 0.842 4.7 0.848 0.816 0.791 0.722 0.674 2.1 1.029 0.988 0.959 0.881 0.831 4.8 0.841 0.809 0.784 0.714 0.668 2.2 1.017 0.978 0.951 0.872 0.822 4.9 0.833 0.801 0.777 0.709 0.662 2.3 1.008 0.971 0.943 0.865 0.815 5.0 0.827 0.797 0.771 0.703 0.656 2.4 1.003 0.968 0.939 0.861 0.811 5.1 0.820 0.790 0.764 0.697 0.650 2.5 1.000 0.965 0.936 0.859 0.810 5.2 0.813 0.783 0.758 0.690 0.644 2.6 0.993 0.958 0.929 0.852 0.804 5.3 0.806 0.775 0.751 0.684 0.637 2.7 0.986 0.951 0.922 0.846 0.796 5.4 0.798 0.768 0.743 0.677 0.631 2.8 0.980 0.945 0.917 0.841 0.791 5.5 0.793 0.762 0.738 0.671 0.626 2.9 0.972 0.938 0.910 0.833 0.785 5.6 0.785 0.755 0.732 0.665 0.619 3.0 0.965 0.930 0.903 0.827 0.779 5.7 0.778 0.748 0.725 0.658 0.613 3.1 0.958 0.923 0.896 0.820 0.773 5.8 0.771 0.740 0.717 0.652 0.607 3.2 0.952 0.917 0.890 0.816 0.767 5.9 0.764 0.735 0.710 0.645 0.599 3.3 0.945 0.912 0.884 0.809 0.760 6.0 0.758 0.729 0.704 0.640 0.595 表 2 －4 商业用地容积率修正系数表 商业 商业 9-10 9-10 容积 1-2级 3-4级 5-6级 7-8 级 容积 1-2 级 3-4 级 5-6级 7-8级 级 级 率 率 1.0 2.071 1.439 1.335 1.241 1.073 3.6 1.042 0.790 0.717 0.658 0.595 1.1 1.999 1.389 1.289 1.198 1.036 3.7 1.031 0.785 0.712 0.653 0.591 1.2 1.930 1.341 1.244 1.156 1.000 3.8 1.021 0.780 0.706 0.648 0.587 1.3 1.861 1.293 1.200 1.115 0.969 3.9 1.010 0.775 0.702 0.643 0.583 1.4 1.794 1.247 1.157 1.075 0.939 4.0 1.000 0.770 0.696 0.638 0.578 1.5 1.730 1.202 1.115 1.037 0.910 4.1 0.991 0.766 0.692 0.634 0.575 1.6 1.669 1.160 1.076 1.000 0.881 4.2 0.981 0.761 0.686 0.629 0.570 1.7 1.608 1.117 1.037 0.968 0.854 4.3 0.970 0.756 0.682 0.623 0.566 1.8 1.551 1.078 1.000 0.936 0.828 4.4 0.961 0.752 0.677 0.619 0.563 1.9 1.494 1.038 0.969 0.906 0.802 4.5 0.951 0.747 0.672 0.614 0.558 2.0 1.439 1.000 0.938 0.876 0.778 4.6 0.942 0.743 0.667 0.610 0.554 2.1 1.387 0.973 0.910 0.848 0.754 4.7 0.933 0.739 0.663 0.605 0.551 2.2 1.337 0.946 0.882 0.820 0.731 4.8 0.923 0.734 0.658 0.600 0.547 2.3 1.294 0.924 0.859 0.798 0.712 4.9 0.914 0.730 0.654 0.595 0.543 2.4 1.256 0.904 0.838 0.776 0.695 5.0 0.905 0.726 0.649 0.591 0.539 2.5 1.246 0.886 0.818 0.758 0.679 5.1 0.896 0.722 0.645 0.587 0.536 2.6 1.210 0.869 0.801 0.740 0.664 5.2 0.887 0.717 0.640 0.583 0.532 2.7 1.176 0.853 0.783 0.724 0.650 5.3 0.878 0.713 0.636 0.578 0.529 2.8 1.146 0.839 0.769 0.709 0.638 5.4 0.869 0.709 0.631 0.574 0.525 2.9 1.118 0.826 0.754 0.695 0.627 5.5 0.860 0.705 0.627 0.570 0.521 3.0 1.106 0.820 0.749 0.690 0.622 5.6 0.853 0.701 0.623 0.566 0.518 3.1 1.095 0.815 0.744 0.685 0.617 5.7 0.844 0.697 0.619 0.561 0.514 3.2 1.085 0.810 0.738 0.680 0.613 5.8 0.835 0.693 0.614 0.557 0.511 3.3 1.073 0.805 0.733 0.674 0.608 5.9 0.827 0.689 0.610 0.554 0.508 3.4 1.063 0.800 0.727 0.669 0.604 6.0 0.818 0.685 0.606 0.550 0.504 3.5 1.052 0.795 0.722 0.663 0.600 表 2 －5 办公用地容积率修正系数表 办公 办公 1-3级 4-6级 7-8级 9-10级 1-3 级 4-6级 7-8级 9-10级 容积率 容积率 1.0 1.463 1.387 1.226 1.132 3.6 1.043 0.990 0.892 0.766 1.1 1.443 1.368 1.210 1.117 3.7 1.032 0.982 0.885 0.760 1.2 1.422 1.348 1.192 1.100 3.8 1.020 0.972 0.876 0.752 1.3 1.403 1.330 1.176 1.087 3.9 1.010 0.964 0.868 0.746 1.4 1.384 1.312 1.160 1.074 4.0 1.000 0.956 0.861 0.740 1.5 1.365 1.294 1.144 1.061 4.1 0.988 0.945 0.851 0.731 1.6 1.346 1.276 1.128 1.048 4.2 0.976 0.933 0.841 0.722 1.7 1.328 1.259 1.113 1.036 4.3 0.964 0.922 0.830 0.713 1.8 1.310 1.242 1.098 1.023 4.4 0.953 0.911 0.821 0.705 1.9 1.292 1.225 1.083 1.011 4.5 0.941 0.900 0.811 0.696 2.0 1.275 1.209 1.069 1.000 4.6 0.930 0.889 0.801 0.688 2.1 1.257 1.191 1.054 0.898 4.7 0.919 0.879 0.792 0.680 2.2 1.240 1.175 1.039 0.888 4.8 0.908 0.868 0.782 0.672 2.3 1.224 1.160 1.026 0.878 4.9 0.897 0.858 0.773 0.663 2.4 1.209 1.146 1.013 0.868 5.0 0.886 0.847 0.763 0.655 2.5 1.193 1.131 1.000 0.859 5.1 0.876 0.837 0.755 0.648 2.6 1.178 1.117 0.989 0.849 5.2 0.865 0.827 0.745 0.640 2.7 1.162 1.101 0.978 0.839 5.3 0.855 0.817 0.736 0.632 2.8 1.148 1.088 0.967 0.831 5.4 0.844 0.807 0.727 0.624 2.9 1.133 1.074 0.957 0.822 5.5 0.834 0.797 0.718 0.617 3.0 1.120 1.062 0.947 0.814 5.6 0.824 0.788 0.710
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