长久以来，大众心中的“房产”概念与资金去向多聚焦在“住宅、商铺、公寓”等产品上。2016年四季度，目睹了外地人组团来西安炒房的壮举，这波至今都未散缺的热情也间接激活了商业地产，见证过商铺、公寓产品的热销，可“一母同胞”的写字楼产品则有些沉寂。

　　当真是写字楼的投资潜力不如其他同质物业？其实只要选得好，写字楼一样可以是投资领域的“蓝海”。

　　写字楼市场（商办市场）是反映产业和经济发展的晴雨表，第三产业的比重越高，尤其是依托于“互联网+”与“双创”战略的起势，市场中对于商务写字楼的需求则会越大。

　　△发达国家与国内一线城市第三产业数据对比

　　从上图看，典型发达国家的第三产业就业人口比重在70%-80%这个区间，再具体到发达国家的典型城市，伦敦、纽约、巴黎等城市的产业结构中，这个比重均超过了90%。

　　相比之下，就连中国传统的四大一线城市仍有上升空间，以杭州、成都、西安为代表的二线城市更是无需多言，在产业结构的调整上，二线城市还有更长的路要走。

　　从办公需求来看，写字楼的发展速度实际上是以头部、第二产业的劳动人口向第三产业转移的快慢来决定的。当哪个城市的第三产业比重迅速提高的时候，它对写字楼的需求也就越高。

　　据蕞新的统计年鉴，2017年西安第三产业的贡献率达到71.5%，创下历史新高，贡献率较2016年上涨9.2个百分点。除了产业结构的调整、升级外，激增的落户人数催生出大量的创业、就业契机才是西安第三产业贡献率快速攀升的核心原因。

　　截止2018年末，“新西安人”超过105万，庞大的落户基数，是对产业结构的再次升级，进而衍生出对商办物业的客观需求。

　　尽管2019年的落户目标定为40万，相较去年并不出彩，但2月，国家发展改革委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，同时提出放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。

　　整个2018年，全国超过60个城市出台政策引进人才落户，在一线城市仍将严格控制人口规模的情况下，除一线城市外的都市圈的核心城市将会看到人口的不断聚集，这其中既包括城镇化过程中在城市务工的农民工落户，也有中高端人才从一线城市向二线城市的回流。

　　随着国家都市圈建设的不断完善，都市圈内的核心城市写字楼市场将会迎来更大的发展空间。

　　截止2018年末，西安市商办物业库存面积250.69万方，去化周期自2018年9月以来，维持在20个月左右。相比同期住宅市场5个月的去化周期，西安商办市场在去化过程中是有一定阻力的，但4:1（商办去化周期：住宅去化周期）这个比例，低于杭州（6.5:1）、武汉（5.2:1）、成都（7.2:1）、郑州（4.9:1）。

　　聚焦到西安各个区域，高新区无疑是写字楼供应与成交主力。2013年-2018年，高新区写字楼供应407.9万方，成交292.6万方，供应、成交双双领跑的背后，是高新区自身的“硬核”发展，无论是经济总量，还是企业数量，高新区一骑绝尘，这也是我为何对高新写字楼市场青睐有佳的缘由。

　　△2018年，各开发区GDP数据

　　作为西安蕞早成立的经济开发区，高新区历经28年的发展，所获成绩斐然。2018年，西安市GDP达到8349.86亿元，其中高新区贡献1576.96亿元，占比18.9%，在西安七大经济开发区中独占鳌头。2018年，高新区GDP增速12.2%，虽不及浐灞、港务区、航空基地，但由于其基数大，发展时间长，保持12.2%的高速增长实属难得。

　　在经济总量上，高新区是经开区的两倍，是曲江新区的六倍。高总量与高增速的背后，离不开高新区积极的产业引进。仅2018年，高新区新签约引进项目218个，其中规模100亿元以上的项目23个，引进数量及质量均创历史新高。

　　由于“高新三期”落地不久，“三区十镇”尚且处于拓荒期，产业、基建等配套的引进还需要时间兑现，但高新一、二期业已繁华，现代高新技术产业、金融产业、互联网产业等在科技路与锦业路上随处可见。

　　与成熟产业集群形影不离的自然是商办写字楼产品，目前高新区写字楼主要分布在科技路（高新路）沿线、唐延路沿线及锦业路沿线。

　　代表高新二期的锦业路沿线虽然在高新管委会搬迁后，区域发展加速，短短十年的时间，商务楼宇拔地而起，高端写字楼项目林立，调性较高，但在六号线尚未开通前，交通因素将于制约区域发展再进一步的桎梏。

　　唐延路作为高新一二期的承接区，在售写字楼项目集中。

　　起步蕞早科技路、高新路沿线是目前整个高新区发展蕞醇熟的区域，各项配套完善，地铁三号线直接成为沿线写字楼产品的“加分项”，地铁开通前沿线年，沿线写字楼的空置率基本稳定在15%左右，但区域内在售写字楼项目稀缺，基本以租赁为主。

　　如何另辟蹊径地打造属于自己的“商业IP”是诸多商业运营者亟承解决的问题。

　　在寸土寸金、拥繁揽华的高新区科技路沿线，诞生了西安头部条庭院式商业街区，这个紧邻三号线延平门站的商业街区，如今已是年轻人热衷打卡的“网红商业地标”。

　　作为城市首个独栋庭院商业街区，大都荟以文化、休闲、创意、生活为核心，影院、餐饮、书店等休闲娱乐业态齐全。

　　Localand则是城市商业与文化基因相互融合的新物种。

　　随之而来的Localand，传承和延续了荟客馆的文化基因，并将之升级为文化品牌复合空间。

　　以博物馆为主要表达方式，将“本地文化”概念融入在一个复合型的商业空间内，形成全新形态的“文化+商业”模式。

　　西安大都荟是名副其实的综合体项目，除商业外，还有写字楼与住宅一同构成。

　　结合优越的地理位置、便捷的公共交通条件、名声显赫的独栋商业街区，大都荟写字楼占据了多重利好因素。

　　目前大都荟已进入“尾盘”阶段，在售写字间与待售住宅均为现房，实景可见。

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