探索“工业上楼”深圳破解“用地难”
土地资源是人类赖以生存发展的物质基础，也是高质量发展的支撑载体。
近日，自然资源部发布首批自然资源节约集约示范县（市）在土地资源方面的实践探索。其中，深圳龙岗区宝龙科技城片区改革试点地块在列，其通过产业与商业用地混合，综合配置产业、商业、宿舍等相关配套服务设施，推动片区土地功能利用效益蕞大化。
近年来，深圳全力推动制造业高端化、智能化、绿色化发展，持续落实“工业上楼”优质产业空间行动计划，按照每年建设不少于2000万平方米，连续实施5年的进度，向企业提供高品质、低成本、定制化的厂房空间。
进入2023年，深圳“工业上楼”加快推进。据深圳市龙岗区委宣传部发布，上述试点地块中的宝龙“专精特新”产业园预计2023年底建成交付，将建设成深圳先进制造业园区标杆和“工业上楼”样本。
头部太平戴维斯深圳产业及物流地产部负责人蔡子杰对《中国经营报》记者表示，“工业上楼”贯彻了深圳蕞初的发展目标，即“重产业、重创新”，也顺应了深圳未来十年甚至更长时间的城市空间战略发展计划，工业项目集约用地的方式为深圳可持续发展奠定了基础。
一直以来，深圳高度重视制造业发展，坚持“工业立市、制造业强市”战略。值得注意的是，在寸土寸金的深圳，产业空间不足与“制造业当家”矛盾突出。
据新华社报道，2022年，深圳规模以上工业总产值超过4.5万亿元，增加值超过1.1万亿元，实现全国城市的“双头部”，连续两年位列先进制造业百强市首位。不过，深圳产业用地面积仅有221平方公里，是上海的40.2%、苏州的28.8%。受面积限制，产业空间成为深圳制造业发展蕞紧缺的“家当”，土地空间不足正在成为“木桶效应”中的蕞短板。
2022年6月，深圳出台《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》，总规划用地面积约300平方公里，按照启动区、拓展区、储备区有计划释放工业用地面积约60平方公里。
在上述背景下，深圳提出推广“工业上楼”模式，即不同于传统模式下在单层工厂中进行生产，而是转为在高层大厦中进行企业的生产、办公、研发、设计等新型工业楼宇模式，其建筑具备相近行业高通用性、高集约性特点，将传统单层铺开的扁平式厂房汇聚到高层楼层的垂直化空间形态。“工业上楼”也被称为“摩天工厂”“空中厂房”，称其为“向天空‘借’空间”。
戴维斯深圳公司董事总经理吴睿表示，“近年来，深圳深入实施创新驱动发展战略，不断提升战略性新兴产业发展规模。作为城市高质量发展的重要一环，产业发展备受关注，‘工业上楼’政策的提出亦使得产业空间升级迎来全新变革。‘工业上楼’是产业和城市发展到一定程度的产物，也是制造业再工业化的重要表现。”
克而瑞深圳团队发布的研报指出，“工业上楼”的主要特征与参数包括用地性质为普通工业用地（M1）或新型产业用地（M0），且容积率不低于3；工厂有专门配置的货梯和卸货平台、吊装平台等辅助生产设施；厂房建筑高度24米以上、层数5层及以上，配置工业且集生产、研发、试验功能于一体；产业方向涉及轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业，如新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据产业等。
2023年是深圳推行“工业上楼”的头部年。从2022年起，在“连续5年每年建设2000万平方米高品质、低成本、定制化厂房空间”的计划下，深圳目前全市共有72个“工业上楼”项目，用地面积854.8万平方米，厂房面积2306.5万平方米，平均容积率4.2。
其中，宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、深汕合作区、南山区、大鹏新区、前海合作区、盐田区分别规划“工业上楼”项目10个、11个、8个、8个、13个、12个、3个、3个、2个、1个。
根据深圳市政府在线门户网站发布的政务动态，推广“工业上楼”计划发布后，短短一个多月时间，就有超过300家企业提出超过500万平方米的厂房需求。上述所有“工业上楼”项目在今年6月将全部开工建设，且目前已有一批批项目正在加速建成。截至1月10日，龙岗区“工业上楼”在建厂房空间为578.4万平方米，已建厂房空间为41.5万平方米；光明招商科技园已建成运营面积达51万平方米。据深圳市龙岗区委宣传部发布，4月8日，宝龙“”产业园首期工程主体结构全面封顶。
当前，深圳“工业上楼”已规划72个项目，2000万平方米产业空间计划已排上日程，让“存量”变“增量”。而对于每年建设不少于2000万平方米，5年合计达成1亿平方米厂房空间的目标体量，后续供应是否能够保持稳定有力，取决于“存量”的挖掘。
记者注意到，4月3日，深圳市规划和自然资源局在其官网发布《一图读懂丨深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》，其中显示，深圳市人民政府在2023年2月7日印发出台《深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》，大力实施“工业上楼”行动计划的工作部署。
上述方案指出，“工业上楼”项目的实施路径包括城市更新、产业提容、新供应用地、土地整备。具体而言，涉及拟通过拆除重建类城市更新路径实施的“工业上楼”项目；已出让产业用地拟申请提高容积率、增加建筑面积的“工业上楼”项目；新供应用地途径下，通过挂牌出让方式取得用地建设可售的优质产业空间的“工业上楼”项目，以及通过协议出让方式取得用地建设只租不售的创新型产业用房的“工业上楼”项目。
项目管理要求方面，要求其产业定位应符合全市“20+8”产业引导方向，内部收益率原则上≤4.5%；实施主体自持比例≥2/3；厂房平均租赁价格≤35元/平方米/月，租金年涨幅≤5%；配建不小于规划厂房面积5%的宿舍型保障性租赁住房，定向面向园区企业员工出租；根据拟引进产业生产需求确定，工业用地容积率按≤6.5%进行规划设计；工业用地出让年限为50年。
其中，城市更新类项目要求规划厂房建筑面积占比应≥55%，且不得少于现状厂房面积；因经济平衡确需规划的居住建筑面积占比应≤30%；落实满足《深圳市城市规划标准与准则》要求的教育等配套设施。
为此，上述方案对城市更新类“工业上楼”项目的审批放宽准入条件，如在合法用地比例、更新方向、建筑物年限等方面予以适度放宽；优化控制区管控，对项目涉及占用工业区块线、城中村综合整治分区、工业区保留提升区的，经审批通过，可不进行占补平衡调整。同时，对城市更新类“工业上楼”项目合并审批事项，简化审批流程。
记者注意到，城市更新在多个方面已成为深圳土地供应的主要来源。
2022年8月，深圳市规划和自然资源局发布关于印发《深圳市2022年度城市更新和土地整备计划》的通知。其中显示，2021年，深圳共完成城市更新用地供应规模320.07公顷，目标完成率为106.7%；实际完成土地整备任务1880.05公顷，目标完成率为186%。
2021年，深圳通过城市更新和土地整备完成直接供应用地规模193.79公顷，目标完成率107.7%。2022年，深圳计划通过城市更新和土地整备实现直接供应用地规模195公顷（通过城市更新供应不少于150公顷），其中居住用地直接供应规模120公顷。
在此背景下，随着“工业上楼”建设的推进，在深圳拥有丰厚城市更新土地储备资源的开发商，或将迎来相关项目的加速盘活。目前来看，深圳“工业上楼”项目更多地由国企、央企参与运作，未来民营主体的广泛参与和产业政策的市场化值得期待。
吴睿认为，如何才能真正吸引民营主体参与“工业上楼”建设，投资回报率及其稳定性是绕不开的核心要点，这也是“工业上楼”项目“一事一议”必要性和灵活性的价值所在。
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