扩大有效投资丨盘活闲置资源激活发展潜能
如何破解土地资源紧缺和利用效率不足的矛盾问题？威海高新区通过做好“腾、转、换”三篇文章，为“腾笼换鸟助力新旧动能转换”蹚出了一条可复制、可借鉴的新路径。近年来，高新区累计高效盘活土地资源30处、厂房160多万平方米，相当于新增3200亩土地指标，引入项目30多个，全部达产年可实现新增销售收入150多亿元，利税18亿元。
一是“腾”，就是腾出空间。针对暂时没有新项目入驻，但符合区域产业发展和总体规划的土地资源，高新区坚持以“腾”为重点，积极发挥政府主导作用，通过市场化手段将其收回作为储备项目用地。此举一方面实现了土地由“项目到项目”向“由政府到项目”的转变，大大缩短了新项目落地时限；另一方面政府通过以较低成本收回土地资源，实现了国有资本的保值增值。比如，华羽集团位于初村镇南、紧邻高新区医疗器械与生物医药产业园的一处土地，面积131亩、厂房面积3.2万多平方米；朝光电子紧邻高新区电子信息与智能制造产业园的一处土地，面积70余亩、厂房面积4万多平方米。高新区管委以国有平台公司为主体，成功收回该两处土地资源，为集聚产业链上下游创新企业，推进产业集群化、园区专业化发展，提供了充足空间资源。“腾”出来的是成熟地块，还有不少厂房、生产设备，对于入驻的新项目来说，这些已有资源经过简单改造便可使用，几个月时间就能投入生产，相比新征用地从拍地到建设投产，至少1年多时间大大提速。近年来，高新区共“腾”出波力尔橡胶、兴宏电器、海洋贸易等20余处土地，厂房面积达50万平方米，为解决优质重点项目的落地和膨胀发展提供了充足储备资源。
二是“转”，就是转变功能。针对传统工业园区的存量厂房，且无意出让土地的，高新区坚持以“转”为关键，积极发挥政府引导作用，通过政策支持打造面向新兴产业的开放性专业孵化器、加速器等创新平台，进而实现由一个工业项目向多个创新项目裂变式发展的格局。比如，以传统产业为主的华田工业园，随着社会经济转型，园区陷入了“有厂房租不出去、有资源利用不起来”的困境。高新区管委通过政策支持引导，与村居共同盘活4.8万平方米的厂房，打造了华田智能装备加速器，经过五年多时间发展已成功升级为国家级科技企业孵化器，累计孵化加速企业100多家，培育了21家高新技术企业、50多家科技型中小企业、2家省瞪羚企业，2021年园区企业实现销售收入4.6亿元，缴税2500多万元。无独有偶，北洋电子信息专业孵化器也是通过盘活新北洋公司搬迁留置的2万平方米的厂房打造而成，经过三年时间发展已晋升为国家级科技企业孵化器，集聚了100多家孵化企业及创新项目。近年来，高新区通过“转”变功能模式，成功盘活存量厂房资源打造了25万平方米的孵化载体，全区孵化面积突破100万平方米，创新孵化体系进一步完善。
三是“换”，就是换出活力。针对有新项目看中并亟需盘活落地的土地资源，但原土地使用权人不愿意出让或“坐地起价”的，高新区坚持以“换”为目标，积极发挥政府协调作用，把效益较低、实力较弱的老旧项目换成质量效益好、产业层次高的新项目，换出活力、换出希望。比如，华菱电子因公司扩大再生产，计划收购并改造热电集团闲置的热电站，但热电集团盘活积极性不高，高新区管委主动靠上服务，联合财政、税务、国土等部门成立了工作专班，联合谈判，合力推进，充分运用综合治税等行政手段，倒逼企业主动盘活，蕞终华菱电子以低于热电集团初定价格成功收购闲置厂房，经过改造扩建由原来的4000平米扩展到2.5万平方米，大大解决了公司“燃眉之急”，当年即实现营业收入突破2.6亿元，年产图像传感器超400万台，今年预计收入6亿元，实现税收5000万元，亩均税收、人均效益是全市平均水平20倍以上。高新区在处理过程中既严格依照相关法律和政策，又兼顾原项目业主利益，大大减少了处置阻力。近年来，高新区通过“换”，培育和引进了新材料、智能装备、时尚设计等产业领域“换鸟”项目20多个，总投资10多亿元，一批高端创新项目实现了“进笼移植”，高新区通过“零地招商”引进新动能、实现新发展。
管好用好土地要扎实做好闲置低效用地盘活这篇大文章，为区域经济创新发展、转型发展提供资源保障。
一是盘活理念要向存量效益转变。在推进节约集约利用土地的大背景下，保障各业各类用地需求，不能仅仅依靠上级下达指标，必须从过去“盼指标、等空间、愁占补”，转变到树立“深挖潜、促集约、多创效”的理念，在盘活存量上下功夫。通过“腾笼换鸟”，既腾出了土地空间，又缩短了建设时间，自然受到企业的欢迎。
二是盘活主体要向市场主导转变。土地储备制度强调遵循政府收回后重新招拍挂的规定，这在一定程度上抑制了企业的盘活意愿。高新区盘活低效用地资源的一个重要特征就是允许、鼓励并支持由市场主体直接参与拆除重建扩建，功能转变、提升容积率等各种存量建设用地的盘活，同时成立专门工作领导小组，打造信息共享平台，形成“政府引导、部门协同、公众参与、上下联动”的工作新格局。
三是盘活路径要向多元模式转变。在土地储备制度下“一个口子进、一个口子出”，避免了多头供地的格局，但同时也阻碍了多种路径实施土地盘活的可能。高新区实行“一企一议”“一地一策”，不搞“一刀切”，探索了自行重建开发、功能改变、容积率挖潜、市场转让、土地回购等各种盘活路径，特别是利用闲置厂房发展孵化器、加速器的思路，起到了“四两拨千斤”的功效，达到了“一招出新、满盘皆活”的效果。
四是盘活利益要向共享机制转变。土地问题的复杂性是由于涉及多方利益，往往牵涉到历史遗留问题，处置难度大。在传统的盘活模式中，政府利用土地收储制度垄断了土地增值收益，这样的方式忽略了原产权人本应享有的权益。高新区在实践中允许原产权人共享土地增值收益，以激励其盘活意愿，大大提高了土地盘活工作的效率，这将是未来土地盘活政策制定的重要考量。
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