如果是想买房的，稍微留点心的，都知道这个区域——经区的凤林老集板块

　　这个区域的热度是从四年前的恒大悦澜庭起来的，之后就是财信保利名著，又上了碧桂园玖玺台，一个个都是有话题有热度的，悦澜庭就不用说了，眼看他起高楼眼看他宴宾客，眼看他现在还有条老鼠尾巴没处理好，保利名著的房子做的踏实，从楼体的色彩到户型，都挺务实也做出了自己的特色，碧桂园刚来的时候自己惹的那一身腥味儿还隐约可闻，不过改过自新了，而且项目位置好，户型做得好，再加上体量不大，很快就清盘了，值得一提的是，现在很多项目窝工，玖玺台的工地经常是加夜班，这态度让人放心

　　现在这个区域在售的项目主要是凤集金茂悦和三盛迪尚璞悦府

　　一个是顶着央企光环，一个是南方房企和本地名企联合，整体来说都是有品牌有品质的项目，想在这个区域买房的刚需刚改都是两个项目都是要看看的

　　一来这是一个比较成熟的区域，周边的配套齐鲁商城、齐鲁小商品、市立三院、海大医院、凤林农贸市场、新都市场等都是很有人气的，生活便利性有保障

　　另一个，这个区域是处于一个往上升的态势，这里距离威海中韩自贸区产业园区近，经区行政中心搬到这边应该也是有为产业园服务的意思，华发新天地商业区以及两个五星级酒店、商务办公楼属于高端服务区，也是为中韩产业园服务的，威海中韩产业园是重点发展对象，它会把整个区域带动起来

　　区域热度有、周边配套好、项目本身行，若是按着这个态势，这两个项目都会顺利按着自己的销售节奏走下去

　　偏偏，新出的两个地块，从图中就能看出——图中的“1”“2”，把两个项目的优点占了，还把缺点给去了

　　“1”地块位于三盛迪尚璞悦府北面，原来是凤林旧货市场，下面这张图是4月14号拍的，从深圳路拍的，之前凤林旧货市场的大门就在深圳路上，新项目的大门应该也会在这里

　　这个地块和三盛迪尚璞悦府紧邻着，但新地块在北，距离齐鲁商城、市立医院、九龙城更近

　　“2”地块在凤集金茂悦的西面，原来是豪顿华，金茂悦项目一个缺点是东面是高架，现在2地块就不存在这个问题

　　也就是说，就位置来说，两个地块是优于金茂悦和璞悦府的

　　可以想见，现在这两个项目的压力不会小

　　凤集金茂悦卖的早，热度可以说一直在线，到现在就剩下几十套房子了，还好些

　　三盛迪尚璞悦府去年5月开的西区，去年12月就算是基本售罄了（还有个别的工抵房，比如现在一套顶楼91.45平，卖98万），现在在售的是东区

　　下图中黄色圈出的两栋是当前在售的

　　一栋18层的小高层是今年推出来的，两个户型90平和110平的，另一栋是10层的120平的，其他的都还没有开售，相对来说，这个项目的压力会大些

　　“1”“2”两个地块推测应该是下半年入市，璞悦府如果想加快销售节奏，就得赶在这之前抢一抢

　　作为一个以刚需刚改为主的项目，促销好像除了低价似乎没有更好的方法，璞悦府的销量起伏状况也说明了这一点

　　去年璞悦府销售比较好的一段时间就是出工抵房的那段时间

　　还有一个例子，万科威高璞悦山和三盛迪尚璞悦府相比，位置偏、配套不行，对刚需来说显然不是好的选择，因为刚需蕞重要的是生活方便，出门有个菜市场有个大的超市，孩子上学近些，出门有公交，偶尔着急了打个车也快

　　所以客户也很少会在这两个项目之间犹豫

　　但后来万科来了一波单价8千住万科三室还送车位，一些关注璞悦府的客户就转到璞悦山去了

　　总结一下，由于新项目的压力，接下来这段时间凤集金茂悦和三盛迪尚璞悦府两个项目可能会给出一些优惠，关注该区域的客户可以随时跟进，虽然地理位置上新地块更有优势，但已有项目交房时间更早——金茂悦一部分已经交房，剩下的今年年底也都会交，璞悦府也是，今年年底交房

　　这两个项目都是精装房，越早交房越早住进去，租房的钱省得多，住着自己的房子心情也不一样，不管是经济账还是精神账都划算

　　说到对价钱敏感的刚需房子，如果对房企的品牌没有要求，经区市场上可以选择的新房还是范围挺大的

　　山水城项目有46平的房子，绑定储藏室，总价三十五万左右，首付25%，不到八万八

　　这个项目现在吸引人的一是价格够低，看这横幅

　　再就是有小平方的，除了46平的，还有六十来平的，七十来平，八十多平的

　　一套86平的房子+储藏室，五楼的，总价59万左右

　　物业费是一块一，相对来说，处于整个市场的低位

　　还有一个优势是，这个项目现在已经是现房了，买了就能立刻装修、装修好了就能住

　　这个项目旁边就有一个幼儿园，近到不需要接送那种，上学是温泉学校，有段距离

　　生活配套方面，项目就在泉乐坊对面，等泉乐坊建成运营，购物休闲娱乐都很方便，现阶段，项目自身的商业都没开，只能去高架桥对面，有温泉农贸市场，再就是各种社区门市店

　　山水城旁边的万象一品，也是个刚需盘

　　山水城的86平的房子加上储藏室，总价59万左右；万象一品的差不多面积的，没有储藏室，跟这个价钱相当

　　两个项目相邻着，周边基本配套都一样，就不多说了

　　不同之处，山水城离高架桥近，受噪音扬尘污染比较严重，而万象一品主要在售的是期房，二期今年年底交付，它家还有三期在建中

　　它的89平也做成了三室，非常非常紧凑的小三室

　　万科璞悦山东南面有个项目——兰溪堡

　　这个项目在市场好的时候卖得差不多了，现在只剩少数房源

　　这个项目的价格就比上面两个高些，单价九千左右（也是包含储藏室）

　　物业费也贵些，1块8（含电梯费）

　　这个项目的周边配套也比上面两个成熟，它旁边和对面是翡翠城，社区商业已经成型，还有市场，学校离得也近大约一公里，走路不用二十分钟，也就是说买了就能住，步行范围内就能满足生活所需

　　现在这个市场，对刚需是很友好的，价格压得够低，谈价空间也有

　　上面说的这三个项目，相对来说存在感不高，因为现在市场上大品牌主导，大家看到的听到的也都是这些，不过它们的存在给我们提供了另一些可能，让我们以有限的资金尽可能留在离城中心比较近的地方

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