2022年威海最重磅的成交地块
嗯，这篇继续聊地块，今天聊“长峰西”那两宗地块，先看地块信息和成交信息。
〔2022〕7-2号商住用地，位于经区海峰路北、统一南路东，地块总建面4万平米，容积率1.4，绿化率35%，住宅建面3.8万平米，商业建面2千平米，主体建筑高度24-55米。
地块成交总价约1.67亿元，折合楼面价约4168元/平，11月21日挂牌，12月22日顺利出让。
〔2022〕8-1号商住用地，位于经区峰北路南、统一南路东，地块总建面约2.32万平米，容积率1.4，绿化率35%，住宅建面约2.1万平米，商业建面1800平米，主体建筑高度15-35米。
地块成交总价约0.97亿元，折合楼面价约4169元/平，11月28日挂牌，12月29日顺利出让。
最终的结果大家都知道了，两宗地块都由山东港口产城融合发展集团威海有限公司以底价竞得，楼面价只相差一元每平。
说起拿地公司就要先从山东港口集团说起，山东港口集团是2019年整合成立的省属国有重要骨干企业，拥有青岛港集团、日照港集团、烟台港集团、渤海湾港口集团四大港口集团。
在这场整合山东各地港口资源和业务的背景下，威海港也于2019年全面并入青岛港集团。
山东港口产城融合发展集团则是山东港口集团下属公司，主要业务涵盖产业园区开发与运营，老港区升级改造和城市更新等，此次拿地则与威海城市更新的规划发展相契合。
扯的有点远了哈，关于威海和山东港口的合作以及“以港兴城、以城促港、港城融合”又是另一个话题了哈。
说回地块，南侧的〔2022〕7-2号地块和北侧的〔2022〕8-1号地块一南一北挨着，所以就放在一起来看了。
两宗地块的出让最早可以从2021年9月发布的“皇冠片区长峰西区”控制性详细规划调整看出端倪。
当时那次调整涉及的范围挺大，而这次出让的两宗地块就在那次调整范围之内（下图简单标注）。
那次调整以峰北路为界，路北调整非常大，一块医疗卫生用地调整为二类居住用地，一块中小学用地面积增大且位置变化，再就是增加了公园绿地的面积。
路南则是微调，取消了一块服务设施用地，除了小面积沿河公园绿地之外就是这次的两宗地块了。
整体来看，空间布局更合理了，调整之后中小学用地、行政办公用地和医疗卫生用地相对集中且位于区域相对中间的位置。
再结合道路走向的调整，南北的二类居住用地和住宅混合用地比较完整和连片，相比以前被切割的小面积，调整之后的面积比较适合开发中型住宅小区。
再然后看一下地块现场的情况，之前的地面建筑在2022年已经拆除结束，这个后边再说哈。
地块东侧区域主要是三部分，最东侧的以长峰市场和好家园家具广场为主，之前坊间有各种传言全国某某商业品牌和本土某某竞争这宗商业用地，然后没然后了。
地块东侧紧挨着的区域，北侧是长峰现有多层住宅小区（下图黄圈），南侧则比较杂乱，有幼儿园、饭店、厂房仓库等等（下图红圈）。
地块的西侧相对比较简单，紧挨着两条路，统一南路和青烟威荣城际铁路。
南侧〔2022〕7-2号地块的南边紧挨着海峰路，一路之隔是百度城二期和货运市场。
北侧〔2022〕8-1号地块的北边紧挨着峰路北，路北可以对应上边提到的“皇冠片区长峰西区”控制性详细规划调整来看。
简单标注，下图红色对应的是中小学用地，绿色对应的是公园绿地，蓝色对应的是行政办公用地和医疗卫生用地，黄色对应的是二类居住用地和服务设施用地，白色对应的是住宅混合用地。
当然这片区域何时出让建设就看未来发展情况而言了，但是区域内有的地块地面建筑已经拆除清理结束，还有的依然没啥变化。
再北侧就是平度路了，平度路北边就是已经交付的万达一期住宅，那就属于环翠区了。
区位方面，这两宗地块处于经区最北侧的长峰，东侧不远就是威海南北主干路青岛路，向南就是经区比较核心区域的韩乐坊商圈，汽车站、高铁站也在周边，向北则是环翠区望岛区域。
生活配套方面，旁边长峰市场，家家悦超市，居然悦购都在周边，倒是比较方便。
学校方面，目前地块所在区域是长峰小学和长峰中学（皇冠中学北校区），未来随着区域的持续开发和生源的增加会不会新建学校以及何时新建就不得而知了。
缺点方面，周边环境现在来看还是有点杂乱，西侧的青烟威荣城际铁路算是不利因素，出行方面南侧海峰路、北侧峰北路、西侧统一南路偶尔会相当堵车的。
再有一个缺点从下边图片也能看出来，东南侧的百度城二期实在是太高了，b/c座是目前威海的最高住宅楼，而根据地块信息来看，这两宗地块大概率规划的是小高和洋房这类不会太高的住宅楼，部分楼座的挡光是不可避免的。
关于挡光，上图看的不明显的话那下边这张图就非常清楚了，拍摄时间是12月中旬的上午10点半，南侧地块的东边这块挡的非常严重。
空间再放大来看，地块的西侧那一片主要是之前的交校和前两年新建的威海特殊教育学校，除此之外就是一些所谓相对低效用地，看起来各种杂乱的。
地块的斜对面则相对“精彩很多”，所谓原华夏工业园那个区域，其中主要涉及到三宗地块。
2021年底出让的两宗地块以及2022年底流拍的一宗地块，三宗地块被2022年底贯通的统一南路分割。
2021年底和2022年底，统一南路这一段两侧相继出让了五宗地块且顺利成交了四宗，未来的想象空间还是比较大的。
2022年威海出让的地块并不太多，长峰西侧区域的这两宗地块因为其区域位置，周边配套，未来的可能等等基本上是2022年最受关注最重磅的地块，剩下的就是静待开发建设了。
最后再多啰嗦几句威海城市更新，这个东西和经区的低效用地梳理整理出让以及围绕统一南路的两侧发展还有城市向南长峰区域的未来开发等等都有关系，这个以后单独出一篇聊聊。
那天走进这片区域，几个月前这里还是各种建筑，如今几乎都夷为平地，只有之前某厂大门口立柱上的门牌和厂子铭牌仿佛还在“诉说”这里曾经是什么。
以前这里是农村，在那个飞速发展的年代一下子被“拉入”了城市，如今威海的发展已经开始注重存量了，城市也开始了它的更新。
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