威海市区土地级别与基准地价调整情况介绍及政策问答
本轮调整的基准日为2019年1月1日，以我市国民经济和社会发展规划以及城市总体规划的要求为出发点，本着科学性、前瞻性、适用性的原则，以我市近三年来成交的出让土地案例为数据基础，形成了更新成果，调整范围包括环翠区、高区、经区和临港区。土地使用年期设定为国家法定最高出让年期，即商服用地40年、住宅用地70年、工业用地50年、公共管理与公共服务用地50年。
本次调整的基准地价是不同级别商服、住宅、工业、公共管理与公共服务用地四类用地价格。其他用地价格可参照相关或相近用途类别确定。本次调整自2020年4月11日起正式执行。
近几年，由于威海经济持续发展、城市基础设施配套日渐完善，商住用地各级别土地价格有不同程度的提升，现行基准地价已不能满足当前形势的发展需要，与土地市场实际状况有差距，因此本轮对商住用地土地级别进行调整。我市商服用地和住宅用地均分为六个级别，工业用地和公共管理与公共服务用地均分为五个级别。
商服用地级别范围变化：与上轮相比，有五处区域进行调整：一、经区城际铁路以东，华夏路、海滨南路、大庆路以南，香港路以西，齐鲁大道以北区域由二级地调整为一级地；二、经区香港路以东，大庆路以南，海埠路以西，珠海路以北区域由三级地调整为二级地；三、嵩山路以西、齐鲁大道西延至规划路以北至山体区域由三级地调整为二级地；四、五渚河以东、逍遥路以西、成大路以北的区域，由五级地调整为四级地；五、逍遥路以东、成大路以北的区域，由六级地调整为五级地。住宅用地级别范围变化：与上轮相比，有五处区域进行调整：一、青岛中路以东、上海路、大庆路以南、香港路以西、深圳路以北的区域，由二级地调整为一级地；二、统一路、环山路、城铁以东，平度路以北，青岛路、崂山路、统一南路以西的区域，由二级地调整为一级地；三、嵩山路以西、齐鲁大道西延至规划路以北至山体区域由三级地调整为二级地；四、五渚河以东、逍遥路以西、成大路以北的区域，由五级地调整为四级地；五、逍遥路以东、成大路以北的区域，由六级地调整为五级地。
工业用地和公共管理与公共服务用地级别范围变化：与上轮保持一致，没有发生变化。
总体思路是在适度上调设定容积率的基础上，维持商服楼面基准地价不动，适当提高住宅用地价格，稳定工业用地和公共管理与公共服务用地价格。
容积率调整情况：在上轮基准地价的调整中，我市商服用地和住宅用地的容积率设定为1.4，工业用地设定为1.0。目前，商服用地和住宅用地已不符合我市的实际情况，也反映不出我市节约集约用地的成效，并且周边地市的商服用地和住宅用地设定容积率均不低于1.6。本轮调整拟将商服、住宅用地容积率调整为1.6。工业用地的容积率符合节约集约用地的要求，仍设定为1.0。公共管理与公共服务用地参照工业用地，容积率仍设定为1.0。商服用地基准地价的调整情况：近年来，随着电子商务的快速发展，实体商业受到了很大的冲击。通过对近三年商服用地招拍挂成交案例的调查以及商服样点的市场调查，在本轮商服用地地价调整中，基本维持上一轮商服用地的楼面地价不变。住宅用地基准地价的调整情况：根据我市近年来房地产市场的实际情况并兼顾国家的宏观调控政策，对本轮住宅用地地价适当进行了上调。
工业基准地价的调整情况：我市的工业项目主要位于四级、五级地范围内，考虑到降低企业用地成本的需要，本轮对四级、五级工业用地没有进行调整。对一、二、三级工业用地考虑到收回土地工作的需要，适当进行了调整。
公共管理与公共服务用地基准地价的调整情况：从完善威海城区基准地价体系和政府制定宏观调控地价政策的角度，结合本轮基准地价更新中所能收集的地价资料，主要考虑征地成本，参考价格特征相似的工业用途地价的一定比例，综合确定公共管理与公共服务用地基准地价。
我国基准地价工作的开展是随着土地市场的培育与发展进行的。随着土地的有偿使用，在土地资产的流转过程中，迫切需要价格指导的工具，于是开始有了基准地价。我市第一轮基准地价是2000年开始的，此后基本三年一调整，根据经济的发展，城市区位的变化、地价的提高进行调整，以保持级别、地价与经济发展的现势性相适应。每次调整均根据省自然资源厅的统一部署与安排，全省十六地市同步进行。
针对房地产市场方面，基准地价是政府指导价，不完全等同于市场价格，并且期限为三年，所以通常是低于市场价格的。目前，所有的经营性用地都必须实行“招拍挂”出让，一块土地的成交价格受市场行情、地块区位、规划条件、投资者心态、预期判断、企业自身等众多因素综合影响。所以基准地价的调整不是助推房价高涨的推手，房价和别的商品一样，价格的本质是由房地产的供需关系决定的，我市房地产的发展主要受供需关系，以及国内宏观经济影响，基准地价对其影响不大。
对以后的农村征地和城市拆迁补偿有没有影响？
农村征地的依据是“区片地价”，是指在县（市）级行政区国土空间规划确定的建设用地范围内，在农用地定级的基础上，按照农用地质量状况、土地区位、人均耕地水平、农村社会经济发展水平等划分征地区片，并在标准耕作制度和一定农田基本设施状况条件下，根据区片农用地条件和社会保障水平等评估确定的某一估价基准日的农用地平均征收价格。区片地价通常也是3年一调整，区片地价提高，集体土地的补偿标准才会相应提高。“区片地价”与“基准地价”不同。本次调整的是“基准地价”，基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格,是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地，某一时点上土地使用权的平均价格，因此对农村征地的补偿标准没有直接影响。但是，对城市国有土地的拆迁补偿，通常需要参照基准地价进行评估，基准地价提高之后，对国有土地的拆迁补偿价格会相应提高。
更加体现“约束性”。基准地价对房地产影响不大，因为房地产主要看成交价。但对于工业用地而言，工业用地的竞争不像房地产用地那样激烈，很多时候都是国家规定的底价成交，因此提高工业用地的基准地价，提高其土地成本，能够有力地约束企业节约集约用地，避免小散乱、低效益投资，让同样的土地，承载更多的投资，产生更大的社会效益。同时，对土地拆迁补偿而言，拆迁补偿的主体是政府，基准地价是具有约束力的，拆迁补偿会相应提高。
更加体现“引导性”。基准地价的一个重要作用，就是体现对城市区域发展规划的预见和引导。新的基准地价公布后，企业和社会可以通过各个区域土地价值的调整情况，对城市区域发展有直观的印象和判断，进而做出相应的市场选择，而政府也因此实现了对市场的引导。
更加体现“公平性”。随着各区域的发展，有的区域原来的基准地价，明显不适应当前的实际市场价值。比如，一路之隔的两片地，现在发展都很好，市场价值差不多，但由于以前不是一个级别的基准地价，导致拆迁补偿差不少，这明显不够公平。通过这次调整，能够在土地出让、拆迁补偿等环节，更好与实际相吻合，体现政策的“公平性”。
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