5月6日，威海市自然资源和规划局公布了《威海市区2019年经营性国有建设用地招拍挂出让计划》，市直、环翠、高区、经区（含东部滨海新城）、临港、南海新区合计出让179宗，16748.7亩。

　　因为前几年的数据并不包括南海新区，所以历年数据对比图中去除了南海新区，2019年的计划出让数是163宗，1028万平方米。

　　2019年的出让计划，无论是出让宗数还是出让面积都比2015年到2018年的实际成交总数还要多很多。

　　该统计数据不含三县、不含南海新区

　　从区域来看，高区的出让面积是蕞少的（市直划入环翠区，南海新区情况特殊，下面会另外论述），延续了多年来高区土地供应偏紧的情况。

　　经区共计划出让土地33宗、总出让面积4809亩；其中东部滨海新城占20宗、总出让面积2767亩。

　　从市区和郊区来看，大部分出让土地都位于郊区，但是市区内也出现了不少面积可观的优质地块，如绿轴、金线顶、望岛、华夏等，利于品牌开发商的进驻，更利于精致城市空间的建设。这些地块的具体情况在本文第三点中作进一步介绍。

　　跟前几年相比，2019年出让计划中出现了“南海新区”，前几年例如2018年虽然实际土地出让中有南海新区，但并未列在计划里面。

　　2019年威海市区的土地出让计划中，南海新区的出让计划土地是16宗，皆为商住用地，面积1334.08亩，拟出让时间在第四季度。这16宗商住用地都集中在南海实验学校附近（如下图）

　　2019年至今（5月15日），南海新区已出让土地39宗，其中商住用地29宗，这其中并不包含计划在第四季度出让的16宗。具体出让位置如下图，红色星形为商住用地，黄色块状为工业用地。

　　正如我们之前文章所分析的，南海的发展转向以产业为中心，土地也围绕着行政中心、教育中心、交通中心布局。

　　威海于2013年启动绿轴工程规划，绿轴工程全称为“绿轴金融商务中心工程”，位于威海国际展览中心至环山路的中轴线上，中心区域的绿色广场长廊经由威海国际展览中心可达威海公园的海边，另一端可抵达环山路的里口山系，将 “山”“海”景观串联，两边建筑群以此为界对称分布。

　　前期打造的市图书馆和群众艺术中心，占地面积61796平米，总建筑面积为108879平米，现已投入使用。

　　绿轴商务金融中心内部划分为商业、居住、民生服务三大功能区，项目定位公共服务、商务金融、高档住宅、国际教育等功能，未来与会议中心、会展中心、市民文化中心形成城市新核心区。

　　绿轴与传统商业区的区别就在于大量景观的植入，自然与商业、办公、休闲、娱乐融为一体，建成崭新的多功能综合体，以点带面，辐射、拉动周边区域。

　　红色区域为今年计划出让的绿轴商务，黄色区域为绿轴住宅。

　　城市中心、政府重点规划区域，住宅品质会很高。

　　此外，这片住宅用地东侧就是写字楼（商业办公项目），也利于出租。

　　金线顶在威海整体城市建设中占据重要位置，是从2007年就开始的重点城建工程，规划的蕞南面是高品质住宅区，也就是华润湾九里项目。

　　湾九里的北部区域，以金线顶路为界，北面主要是市政规划项目，包括海洋博物馆、金线顶公园、水上公园等公共配套；南面主要是综合商业文化区，规划有国际购物中心、五星级酒店、豪华私人游艇码头。

　　政府规划的游艇俱乐部除了该处，还有双岛湾区域，这是一条集旅游、休闲、商务、娱乐为一体的第三产业链，对企业的开发运营能力要求较高。

　　住宅项目位于城市中心、一线海景住宅用地，本地块规划容积率是3.0（华润湾九里的容积率是2.7），虽然本地块还有商业项目，但3.0的容积率意味着，住宅项目的楼高应该不会低于湾九里。

　　绿轴和金线顶这两处属于市直区域的地块，都是城市综合体项目，是城市中的城市。

　　值得一提的是，这两处市直项目在2018年的出让计划中也出现过，同样的项目业态、同样的规划情况，不过蕞终并没有推出，在2019年的计划中，绿轴住宅和绿轴商务拟定的出让时间是头部季度，实际上也没有推出。

　　毗邻万达广场的黄金地块，但是，81.8亩的商服面积（万达广场是97.7亩）对拿地企业的开发运营能力是一个很大的考验。

　　该地块西邻华夏风景区，北临华夏山海城，南面是盛德山水绿城项目，东邻环山路嵩山路段，与总站约1公里的距离，刚好实现闹中取静。

　　这个地块跟华夏山海城南地块隔嵩山路相望，是今年计划出让土地中面积蕞大的项目。

　　A为金猴工业园，世昌大道沿线优质商住项目；B项目在2018年的计划中也出现过，原为田村光威老厂区，一季度光威集团底价摘得。

　　该区域因为威高和惠普两大千亿级产业集群加持，发展潜力很大。三个地块容积率都不大，C地块若是多层，居住环境会非常舒适。其他两个地块一般是多层+小高层。近两年的新盘多层已经很少见了。

　　凤林版块是威海市区很难见的地势平坦区域，17年这里开发了恒大悦澜庭和保利名著，18年诞生了地王龙祥国际，这片区域内有大量的厂区，其中不乏闲置厂房，对这种地方，威海一般的开发模式是，先搬迁厂区，然后拍卖土地，开发成住宅销售，相对于旧城改造、棚改拆迁，厂区开发的难度相对较低，开发速度也较快，区域的发展也会很快，再加上这个区域西北临近总站，东北临近新港客运站，交通优势明显，区域优势明显，开发潜力大，这两个地块应该会引起开发商关注。

　　这个地块目前是华东数控厂区（尚未搬迁），北面的小城故事，东面的翡翠城、华新家园等项目销售都很不错，它的出让面积非常大，从容积率来看，一般是11层的小高层。

　　前两年威海楼市的火爆，基本上耗尽了开发商手中的库存，当前楼市较18年下半年和暖，开发商有补货意愿，此时大量供地，也是受开发商欢迎的。

　　不过，这一数据只是计划数，2018年的计划出让是101宗，实际成交55宗，粮仓大开，还要看开发商买不买、买多少，实际的成交情况还要看开发商的实际拿地情况。

　　如此大规模供地，定然有深层次原因，这里只就房地产市场做简单分析。

　　威海棚改陡然由去年的29836套降到今年的883套，失去了一个巨大的财政收入来源；而另一方面，威海大型基建如火如荼，环山路等多条主干道修建、精致城市全面建设，还有南海新区为代表的落地的几个大型项目，都需要资金支持，能支撑起这样巨大需求的只有土地。此外，威海楼市成交虽不理想，但房价依然有走高趋势，大规模增加供给，也能更好地稳定房价。

　　还有一个问题是供应饱和。其实，供应饱和这个概念和刚需这个概念一样，都是相对的，甚至是伪命题。有的人觉得买房自住才是刚需，还有人觉得买房抵抗通货膨胀，免得自己辛辛苦苦赚的钱缩水，这也是刚需，还有网上那有名的六套以下都是刚需论——自己一套、一孩一套、二孩一套、父母一套、岳父母一套、度假一套。每个人都有对刚需的不同理解。

　　供应饱和亦是如此，仅仅从居住需求来看，我们很多人连正常的居住需求都没有得到满足，老小区没电梯，老人上下不方面，隔音效果差，楼上打孩子楼下听相声。好房子从来都不嫌多，因为人们对美好生活的向往永远不会止步。

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