上海市2010年基准地价
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2020-07-16发布于山西
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PAGE 上海市2010年基准地价更新项目 成果报告 （送审稿） 上海市基准地价研究课题组 二○一○年七月 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 头部章 上海市2010年基准地价更新成果 1 1.1 基准地价更新成果表 1 1.2 土地级别范围说明 3 1.2.1 居住用地 3 1.2.2 商业用地 9 1.2.3 办公用地 15 1.2.4工业用地 21 1.3 上海市基准地价修正体系 24 1.3.1 期日修正 25 1.3.2 年期修正 25 1.3.3 容积率修正 25 1.3.4 区域因素和个别因素修正 30 1.3.5 商业用地土地价格楼层修正 56 第二章 基准地价更新成果应用说明 58 2.1 应用范围 58 2.2 应用说明 59 第三章 附 件 63 PAGE 56 头部章 上海市2010年基准地价更新成果 1.1 基准地价更新成果表 本次上海市2010年基准地价更新采用分类定级的方式。即依据不同用途进行土地级别划分和基准地价确定。各用途各级别的基准地价价格如表： 表1－1 上海市基准地价成果表（楼面地价） 基准日：2010年1月1日 单位：元/平方米 用途 居住 商业 办公 工业 级别 价格 设定容积率 价格 设定容积率 价格 设定容积率 价格 设定容积率 1 17,800 2.5 25,800 4.0 15,600 4.0 6,500 2.0 2 13,560 2.5 18,600 4.0 10,500 4.0 4,350 2.0 3 10,030 2.0 16,400 2.0 8,170 4.0 2,740 1.6 4 8,250 2.0 12,020 2.0 6,830 3.5 1,450 1.6 5 6,870 2.0 8,810 1.8 5,050 3.5 990 1.6 6 4,980 1.8 5,980 1.8 3,820 3.5 812 1.2 7 3,620 1.8 4,250 1.6 2,970 2.5 525 1.0 8 2,650 1.4 2,820 1.6 2,120 2.5 360 1.0 9 1,580 1.4 1,850 1.2 1,400 1.2 250 1.0 10 1,130 1.0 1,150 1.2 760 1.2 注： 1. 表中价格均为楼面地价； 2. 表中价格均为相应用途之法定蕞高出让年限的国有出让土地使用权价格； 3. 居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程度为“五通一平”； 4. 该表不可独立理解和使用，须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。 表1－2 上海市基准地价成果表（土地面积单价） 基准日：2010年1月1日 单位：万元/亩 用途 居住 商业 办公 工业 级别 价格 设定容积率 价格 设定容积率 价格 设定容积率 价格 设定容积率 1 2,967 2.5 6,880 4.0 4,160 4.0 867 2.0 2 2,260 2.5 4,960 4.0 2,800 4.0 580 2.0 3 1,337 2.0 2,187 2.0 2,179 4.0 292 1.6 4 1,100 2.0 1,603 2.0 1,594 3.5 155 1.6 5 916 2.0 1,057 1.8 1,178 3.5 106 1.6 6 598 1.8 718 1.8 891 3.5 65 1.2 7 434 1.8 453 1.6 495 2.5 35 1.0 8 247 1.4 301 1.6 353 2.5 24 1.0 9 147 1.4 148 1.2 112 1.2 17 1.0 10 75 1.0 92 1.2 61 1.2 注： 1. 表中价格均为土地面积单价万元/亩； 2. 表中价格均为相应用途之法定蕞高出让年限的国有出让土地使用权价格； 3. 居住、商业和办公用地设定的土地开发程度为“七通一平”、工业用地设定的土地开发程度为“五通一平”； 4. 该表不可独立理解和使用，须与基准地价级别范围说明和成果应用说明结合使用。 1.2 土地级别范围说明 根据不同用途土地价格分布的情况，居住、商业、办公分为10个级别，工业分为9个级别。 以上级别范围及下述级别范围说明均不含滩涂。 1.2.1 上海市居住用地共分为10级，外环以内以1－6级为主，外环以外以7－10级为主。 总体上以人民广场为中心，越接近市中心级别越高、越远离市中心级别越低。位于外环以内的西南区域土地级别相对较高、位于外环以外除崇明外的北部区域土地级别高于南部区域。局部规划重点发展的区域呈岛状分布，级别高于周边区域，如外环以内的世纪公园、联洋、碧云、古北、北外滩、天山、田林等区域，外环以外的各郊区县中心城镇、规划新城区等区域。 具体定级范围说明如下： 1级： 黄浦江以西：北京西路－万航渡路－华山路－延安西路－江苏路－华山路－广元西路－恭城路－虹桥路－文定路－南丹路－南丹东路－宛平路－建国西路－襄阳南路－永嘉路－瑞金二路－复兴中路－西藏南路－西藏中路－北京西路 北外滩：秦皇岛路－杨树浦路－东大名路－大名路－黄浦江－秦皇岛路 黄浦滨江：中山东路、中山东一路、中山南路：苏州河－南浦大桥 徐汇滨江：黄浦江－沪杭铁路新日支线－宛平南路－龙华港－黄浦江 黄浦江以东：黄浦江－张家浜－浦明路－浦电路－浦城路－陆家嘴环路－黄浦江 2级： 黄浦江以西：黄浦江－秦皇岛路－杨树浦路－大连路－周家嘴路－海宁路－河南北路－苏州河－长寿路－武宁路－苏州河－中山西路（内环）－延安西路－虹许路（中环）－古羊路－宋园路－吴中路－中山西路（内环）－延安西路（延安路高架）－虹许路（中环）－古羊路－宋园路－吴中路－中山西路（内环）－中山南二路（内环）－宛平南路－龙华港－黄浦江所围范围内1级以外的其他地区 黄浦江以东：黄浦江－陆家嘴环路－浦城路－浦电路－浦明路－张家浜－黄浦江－塘桥新路－浦建路－东方路－浦电路－灵山路－民生路－黄浦江 联洋：杨高中路－民生路－锦绣路－芳甸路－花木路－罗山路（内环）－杨高中路 世纪公园：花木路－锦绣路－梅花路－白杨路－龙阳路－芳甸路－花木路 3级： 内环内除杨浦区，1－2以外的其他区域 黄浦江以西： 杨浦滨江：杨树浦路－秦皇岛路－黄浦江－宁国路（内环）－杨树浦路 天山：苏州河－双流路－天山路－古北路－延安西路－中山西路（内环）－苏州河 田林龙华世博滨江：吴中路－桂林路－桂林南路－沪杭铁路－龙吴路－上中路（中环）－黄浦江－龙华港－宛平南路－中山南二路（内环）－中山西路（内环）－吴中路 新江湾城：军工路－杨浦区西部行政边界（逸仙路）－政立路－淞沪路－闸殷路－军工路 黄浦江以东： 世博会场址规划区 碧云：杨高中路－罗山路（内环）－锦绣东路－金桥路（中环）－杨高中路 4级： 政立路－逸仙路高架－汶水东路－粤秀路－彭江路－共和新路－灵石路－岚皋路－石泉路－中宁路－武宁路－大渡河路－苏州河－北虹路－天山西路－环西一大道（外环）－吴中路－莲花路－沪闵路－虹梅路（中环）－上中西路（中环）－上中路（中环）－龙吴路－黄浦江－耀华路－浦东南路－高科西路－张江路（中环）－金桥路（中环）－黎平路（中环）－军工路（中环）－翔殷路（中环）－国和路－政立路，所围范围内1－3级以外的其他地区 5级： 黄浦江－杨浦区北部行政边界－逸仙路高架－场中路－共和新路－汶水路（中环）－真北路（中环）－沪宁铁路－祁连山南路－普陀区西部行政边界－苏州河－环西一大道（外环）－环南二大道（外环）－黄浦江－中环－华夏西路（中环）－华夏中路（中环）－张江路（中环）－高科中路－申江路－唐陆公路－东陆公路－杨高北路－赵家沟－黄浦江，所围范围内1－4级以外的其他区域 6级： 外环内1-5级以外的其他区域 普陀区、长宁区、徐汇区1－5级以外的其他区域 嘉定区：真新新村街道外环外区域 宝山区：友谊路街道、吴淞街道规划建设区 闵行区：闵行边界－北横泾－沪青平公路－中春路－春申塘－闵行区边界－环南大道（外环）－环西大道（外环）－闵行边界 7级： 黄浦江以西： 闵行区：华漕镇、颛桥镇、马桥镇、吴泾镇、江川街道规划建设区 宝山区：顾村镇、杨行镇、大场镇规划建设区 嘉定区：江桥镇、南翔镇规划建设区 松江区：九亭镇、新桥镇规划建设区 青浦区：徐泾镇规划建设区 黄浦江以东： 浦东新区：高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域； A30以西1－6级以外的其他区域 浦东新区（原南汇区）：周浦康桥镇规划建设区 闵行区：浦江镇沈杜公路以北区域 8级： 黄浦江以西： 宝山区：月浦镇、罗店镇规划建设区 嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道、安亭镇、马陆镇、嘉定工业区规划建设区 松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道，佘山镇、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、小昆山镇规划建设区 青浦区：朱家角镇、赵巷镇、盈浦街道、夏阳街道、香花桥街道规划建设区 金山区：朱泾镇建成区（健康路－亭枫公路－仙业路－临源街）、金山新城建成区（龙翔路－东平北路－东平南路－临桂路－卫零路－隆平路－卫一路－大堤路－荔浦路－海滨路－沪杭公路－亭卫南路－亭卫公路－龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区 黄浦江以东： 闵行区：浦江镇沈杜公路以南区域 浦东新区（原南汇区）：惠南镇规划建设区、临港新城中心区 奉贤区：南桥镇规划建设区（奉浦大道－沪杭公路－沪金高速－上海绕城高速－奉浦大道） 9级： 上海市（不含金山区、崇明县）1－8级以外的其他区域 金山区：金山新城中心城区未建成区、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区 崇明县：城桥镇规划建设区 10级： 上海市1－9级以外的其他区域 1.2.2 商业用地 上海市商业用地共分为10级，外环以内以1-6级为主，外环以外以7-10级为主。 总体上以人民广场为中心，越接近市中心级别越高、越远离市中心级别越低。结合上海市商业发展的特点，在商业用地的1级、2级以及其他环状级别内的带状、岛状分布的区域，多为发展较好的商业街和商圈，土地级别高于周边区域。 具体定级范围说明如下： 1级： 黄浦江以西： 外滩：中山东一路：延安东路－苏州河 南京东（西）路：中山东一路－乌鲁木齐北路 西藏中路：南京东路－福州路 淮海东（中）路：西藏南路－襄阳北路 新天地： 淮海路－马当路－自忠路－黄陂南路－淮海路 徐家汇：虹桥路肇家浜路：恭城路－－天平路；华山路：广元路－－虹桥路；天钥桥路：肇家浜路－－南丹路；漕溪路：虹桥路－－南丹路 2级： 黄浦江以西： 四川北路：苏州河－东江湾路 福州路：河南中路－西藏中路 金陵东路：中山东二路－西藏南路 衡山路：乌鲁木齐北路－宛平南路 豫园：人民路－河南南路－方浜中路－人民路 静安寺：北京西路－乌鲁木齐北路－华山路－延安中路－常德路－北京西路 中山公园：汇川路－凯旋路－长宁路－汇川路 长宁路：定西路－汇川路 虹桥：仙霞路－古北路－延安西路－仙霞路 黄浦江以东： 陆家嘴：黄浦江－东昌路－浦东南路－黄浦江 新上海城：商城路－浦东南路－张杨路－崂山东路 张杨路：崂山东路－浦东南路 3级： 黄浦江以西： 周家嘴路－海宁路－河南北路－天目东路－共和新路－沪宁铁路－苏州河－中山西路（内环）－天山路－古北路－仙霞路－延安西路－中山西路（内环）－卢湾区边界－黄浦江－秦皇岛路－杨树浦路－大连路－周家嘴路，所围范围内1－2级以外的其他地区 虹桥：天山路－古北路－仙霞路－延安西路－中山西路（内环）－天山路 古北：延安西路－虹许路（中环）－古羊路－宋园路－吴中路－中山西路（内环）－延安西路 五角场：政立路－国定路－国定东路－国和路－政立路 大宁商务区：大宁路－万荣路－延长中路－共和新路－大宁路 虹口足球场：大连西路－中山北一路（内环）－花园路－四川北路－四达路－欧阳路－大连西路 黄浦江以东： 黄浦江－塘桥新路－浦建路－东方路－浦电路－源深路－张杨路－东方路－黄浦江 联洋：杨高中路－民生路－锦绣路－罗山路（内环）－杨高中路 4级： 内环内1－3级以外的其他区域 黄浦江以西： 江湾：殷高路－淞沪路西侧规划道路（江湾－五角场城市副中心西边界）－三门路－国定路－政立路－国京路－殷高路 曹杨：梅岭北路－杨柳青路－梅岭南路－梅岭北路 天山：苏州河－双流路－天山路－中山西路（内环）－苏州河 仙霞路：古北路－北虹路（中环） 金汇路：吴中路－红松路 田林路：桂林路－虹漕路 田林龙华世博：吴中路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江－外马路－中山南路－中山南一路（内环）－中山南二路（内环）－中山西路（内环）－吴中路 黄浦江以东： 碧云：杨高中路－罗山路（内环）－锦绣东路－金桥路（中环）－杨高中路 张江：碧波路－高科中路－科苑路－碧波路 龙汇路：莲溪路－沪南路 世博会场址规划区 5级： 中环内1－4级以外的其他区域 黄浦江以西： 五角场辐射区：国和路－政立路－国权北路－三门路－逸仙路－邯郸路－翔殷路（中环）－包头路－国和路 大柏树：纪念路－广纪路－汶水东路－逸仙路－纪念路 曹安梅川：曹安路－真光路－梅川路－真北路（中环）－曹安路；梅川路：真光路－万镇路 南方商城：古美西路－万源路－沪闵路－古方路－古美西路 彭浦：保德路－三泉路－闻喜路－阳曲路－保德路 新泾金汇：天山西路－环西一大道（外环）－吴中路－虹许路（中环）－北虹路（中环）－天山西路 虹桥商务功能核心区：扬虹路－华翔路－建虹路－申贵路－甬虹路－申虹路－锡虹路－申贵路－扬虹路 6级： 外环内1－5级以外的其他区域 黄浦江以西： 普陀区、长宁区、徐汇区1－5级以外的其他区域 宝山区：友谊路街道、吴淞街道规划建设区 闵行区：虹桥商务区（北翟路－华翔路－沪青平公路－环西大道（外环）－北翟路）；沪青平公路－中春路－春申塘－闵行区边界－环南大道（外环）－环西大道（外环）－沪青平公路 黄浦江以东： 浦东新区：川沙：川杨河－唐陆公路－栏学路－城丰路－妙境路－川环南路－浦东运河－川杨河 7级： 闵行区：华漕镇、七宝镇、莘庄镇、梅龙镇规划建设区内除6级以外的其他区域；颛桥镇、吴泾镇、江川路街道规划建设区；浦江镇规划建设区内沈杜公路以北的区域 宝山区：杨行镇、顾村镇、大场镇规划建设区内6级以外的其他区域 嘉定区：南翔镇规划建设区；真新新村街道、江桥镇规划建设区内6级以外的其他区域 青浦区：徐泾镇规划建设区 松江区：九亭镇、新桥镇规划建设区 浦东新区：高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域； A30以西1－6级以外的其他区域 浦东新区（原南汇区）：康桥镇规划建设区内除6级以外的区域；周浦镇规划建设区 8级： 闵行区：1－7级以外的其他区域 宝山区：月浦镇、罗店镇规划建设区 嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道，马陆镇、安亭镇、嘉定工业区规划建设区 青浦区：夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道规划建设区 松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、佘山镇、小昆山镇规划建设区 金山区：朱泾镇建成区（健康路－亭枫公路－仙业路－临源街）、金山新城建成区（龙翔路－东平北路－东平南路－临桂路－卫零路－隆平路－卫一路－大堤路－荔浦路－海滨路－沪杭公路－亭卫南路－亭卫公路－龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区 奉贤区：南桥镇规划建设区（奉浦大道－沪杭公路－沪金高速－上海绕城高速－奉浦大道） 浦东新区（原南汇区）：惠南镇规划建设区、临港新城中心区及洋山保税港 9级： 上海市（不含金山区、崇明县）1－8级以外的其他区域 金山区：金山新城中心城区未建成区、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区 崇明县：城桥镇规划建设区 10级： 上海市1－9级以外的其他区域 1.2.3 办公用地 上海市办公用地共分为10级，外环以内以1－6级为主，外环以外以7－10级为主。 总体上以人民广场为中心，越接近市中心级别越高、越远离市中心级别越低。位于外环以内的西南区域土地级别较高、位于外环以外除崇明外的北部区域土地级别高于南部区域。局部规划重点发展的区域呈岛状分布，土地级别高于周边区域，如外环以内的大宁、长风、张江、五角场、金桥等区域，外环以外的各郊区县中心城镇等区域。 具体定级范围说明如下： 1级： 黄浦江以西：黄浦江－苏州河－河南中路－天津路－贵州路－牛庄路－凤阳路－石门二路－奉贤路－南阳路－铜仁路－愚园东路－愚园路－愚园支路－乌鲁木齐北路－延安西路－延安中路－威海路－成都北路－重庆中路－长乐路－襄阳北路－襄阳南路－南昌路－兴业路－淡水路－复兴中路－西藏南路－方浜西路－人民路－云南南路－云南中路－九江路－河南中路－河南南路－人民路－兴东路－豆市街－白渡路－中山南路－王家码头路－外仓桥街－南仓街－陆家浜路－黄浦江 徐家汇：广元路－广元西路－乐山路－虹桥路－文定路－南丹路－南丹东路－天钥桥路－肇家浜路－天平路－广元路 北外滩：秦皇岛路－杨树浦路－东大名路－大名路－黄浦江－秦皇岛路 黄浦江以东：黄浦江－东昌路－浦东南路－栖霞路－南泉北路－乳山路－东方路－黄浦江 2级： 黄浦江以西： 苏州河－安远路－长寿路－万航渡路－苏州河－中山西路（内环）－天山路－古北路－虹桥路－伊犁路－延安西路－中山西路（内环）－虹桥路－恭城路－广元西路－广元路－天平路－肇家浜路－徐家汇路－陆家浜路－黄浦江－苏州河，所围范围内1级以外的其他地区 北外滩：东长治路－长治路－大名路－－东大名路－公平路－东长治路 黄浦江以东： 黄浦江－浦东南路－东昌路－黄浦江－塘桥新路－浦建路－东方路－浦电路－民生路－黄浦江 3级： 黄浦江以西： 内环线级以外的其他区域 杨浦滨江：杨树浦路－秦皇岛路－黄浦江－宁国路（内环）－杨树浦路 五角场：政立路－国定路－国定东路－国和路－政立路 黄浦江以东： 黄浦江－民生路－浦东大道－罗山路（内环）－黄浦江 浦电路－东方路－浦建路－锦绣路－民生路－浦电路 塘桥新路－黄浦江－龙阳路（内环）－浦东南路－塘桥新路 4级： 黄浦江以西： 殷高路－淞沪路西侧规划道路（江湾－五角场城市副中心西边界）－三门路－国定路－政立路－逸仙路高架－汶水东路－水电路－广中路－广中西路－志丹路－光新路－真如港－岚皋路－石泉路－中宁路－武宁路－桃浦－虬江－杨柳青路－枣阳路－金沙江路－真北路（中环）－苏州河－芙蓉江路－天山路－水城路－水城南路－延安西路（延安路高架）－虹许路（中环）－古羊路－宋园路－桂林路－钦州南路－钦州路－龙华港－黄浦江－宁国路（内环）－黄兴路（内环）－国定东路－国和路－政立路－国京路－殷高路，所围范围内1－3级以外的其他区域。 黄浦江以东： 内环内1－3级以外的其他区域 世博会场址规划区 碧云张江：杨高中路－罗山路（内环）－高科中路－张江路－金桥路－杨高中路 5级： 中环内1－4级以外的其他区域 黄浦江以西： 新泾：天山西路－环西一大道（外环）－延安西路－北虹路（中环）－天山西路 虹桥商务区：北翟路－华翔路－沪青平公路－环西大道（外环）－北翟路 大柏树：场中路－广粤路－汶水东路－逸仙路－场中路 新江湾城：军工路－杨浦区西部行政边界（逸仙路）－政立路－淞沪路－闸殷路－军工路 黄浦江以东： 外高桥保税区：海高公路－杨高北路－五洲大道－高川河－海高公路 金桥出口加工区：金海路－杨高中路－金桥路（中环）－川桥路－唐陆公路－东陆公路－金海路 张江集成电路产业区：龙东大道－张江路（中环）－高科中路－环东二大道（外环）－龙东大道 6级： 外环内1－5级以外的其他区域 黄浦江以西： 普陀区、长宁区、徐汇区1－4级以外的其他区域 宝山区：友谊路街道、吴淞街道规划建设区 闵行区：虹桥交通枢纽（北翟路－华翔路－沪青平高速公路－环西大道（外环）－北翟路）；莘庄（沪杭高速公路－中春路－沪杭铁路－A4－沪杭高速公路） 7级： 闵行区：华漕镇、七宝镇、莘庄镇、梅龙镇规划建设区内6级以外的其他区域；颛桥镇、吴泾镇、江川路街道规划建设区；浦江镇规划建设区内沈杜公路以北的区域 宝山区：杨行镇、顾村镇、大场镇规划建设区内除6级以外的区域 嘉定区：南翔镇规划建设区；真新新村街道、江桥镇规划建设区内6级以外的其他区域 青浦区：徐泾镇规划建设区 松江区：九亭镇、新桥镇规划建设区 浦东新区：高桥镇、高东镇规划建设区内6级以外的其他区域； A30以西1－6级以外的其他区域 浦东新区（原南汇区）：康桥镇规划建设区内6级以外的其他区域；周浦镇规划建设区 8级： 闵行区：1－7级以外的其他区域 宝山区：月浦镇规划建设区 嘉定区：新成路街道、菊园新区、嘉定镇街道，马陆镇、安亭镇、嘉定工业区规划建设区 青浦区：夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道规划建设区 松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、佘山镇、小昆山镇规划建设区 金山区：朱泾镇建成区（健康路－亭枫公路－仙业路－临源街）、金山新城建成区（龙翔路－东平北路－东平南路－临桂路－卫零路－隆平路－卫一路－大堤路－荔浦路－海滨路－沪杭公路－亭卫南路－亭卫公路－龙翔路）、枫泾镇建成区、枫泾新镇区 奉贤区：南桥镇规划建设区（奉浦大道－沪杭公路－沪金高速－上海绕城高速－奉浦大道） 浦东新区（原南汇区）：惠南镇规划建设区、临港新城中心区及洋山保税港 9级： 上海市（不含金山区、崇明县）1－8级以外的其他区域 金山区：金山新城中心城区未建成区、亭林老镇区、亭林大型居住社区、张堰镇建成区 崇明县：城桥镇规划建设区 10级： 上海市1－9级以外的其他区域 1.2.4工业用地 上海市工业用地共分为9级，外环以内以1-5级为主，外环以外以6-9级为主。 总体上以人民广场为中心，越接近市中心级别越高、越远离市中心级别越低。在级别划分时，充分考虑了上海市内各工业园区的分布情况及土地开发程度。 具体定级范围说明如下： 1级： 黄浦江以西：黄浦江－苏州河－石门二路－北京西路－乌鲁木齐北路－乌鲁木齐中路－复兴中路－复兴东路－黄浦江 北外滩：黄浦江－溧阳路－大名路－长治路－苏州河－黄浦江 黄浦江以东：黄浦江－张杨路－东方路－黄浦江 2级： 黄浦江以西： 内环内除杨浦，1级以外的其他区域 虹桥经济技术开发区 黄浦江以东： 黄浦江－东方路－张杨路－黄浦江－塘桥新路－浦建路－东方路－峨山路－杨高南路－源深路－浦东大道－民生路－黄浦江 3级： 黄浦江以西： 杨浦内环内区域 中环内除杨浦，1－2级以外的其他区域 五角场、市北工业区：政立路－场中路－沪太路－汶水路（中环）－邯郸路（中环）－国定路－国定东路－国和路－政立路 漕河泾经济技术开发区（超出中环的部分） 黄浦江以东： 内环内1－2级以外的其他区域 世博会场址规划区 4级： 中环内1－3级以外的其他区域 张江高科技园区（超出中环的部分） 5级： 外环内的1－4级以外的其他区域（浦东新区（原南汇区）、嘉定区行政范围内的区域除外） 普陀区、长宁区、徐汇区1－4级以外的其他区域 宝山区：友谊路街道、吴淞街道规划建设区 虹桥商务区（北翟路－华翔路－沪青平公路－环西大道（外环）－北翟路）、上海紫竹高新技术产业园区、上海闵行经济技术开发区闵行园区、上海浦东空港工业园区机场分园、上海浦东空港工业园区川沙分园、上海外高桥保税区（超出外环的部分） 6级： 闵行区、浦东新区1－5级以外的其他区域 浦东新区（原南汇区）：洋山保税港区、上海周浦都市型工业园 7级： 宝山区：月浦镇、杨行镇、顾村镇、大场镇规划建设区、上海宝山工业园区（宝山城市园北区块、罗店园、嘉定徐行园东区块、嘉定徐行园西区块）、宝山钢铁集团公司 嘉定区：新成路街道、真新新村街道、菊园新区、嘉定镇街道，马陆镇、南翔镇、安亭镇、江桥镇、嘉定工业区规划建设区 青浦区：夏阳街道、盈浦街道、徐泾镇规划建设区、上海西郊经济开发区（华新绿色园区块1－5）、上海青浦工业园区（区块1－5） 松江区：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道，九亭镇、新桥镇、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、佘山镇、小昆山镇规划建设区 金山区：上海石油化工股份有限公司、上海化学工业园区 奉贤区：南桥镇规划建设区 浦东新区（原南汇区）：惠南镇、周浦镇、康桥镇规划建设区、临港新城中心区、上海浦东空港工业园区祝桥分园 8级： 上海市（不含崇明县）1－7级以外的其他区域 崇明县：城桥镇规划建设区、长兴岛、上海崇明工业园区 9级： 上海市1－8级以外的其他区域 1.3 上海市基准地价修正体系 基准地价反映的是基准时点同级别内的区域平均价格。在应用时需要考虑时间因素、年期、容积率、区域因素、个别因素、楼层等条件的影响。为此，制定基准地价修正体系。 1.3.1 期日修正主要考虑时间因素的影响。期日修正系数测算的基本公式如下： 期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数 （公式1－1） 1.3.2 上海市基准地价是各种用途土地的法定蕞高出让年期的价格，即居住用途基准地价对应土地使用年期为70年；商业用途基准地价对应土地使用年期为40年；办公用途基准地价对应土地使用年期为50年；工业用途基准地价对应土地使用年期为50年。 在进行宗地价格评估时，需要根据宗地剩余使用年期进行年期修正。年期修正系数测算公式如下： 年期修正系数＝/ （公式1－2） 式中：r － 土地还原利率 m － 宗地对应使用年限 n － 法定蕞高出让年限 1.3.3 基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时，就需进行容积率修正。 目前工业用地容积率对地价的影响较小，另根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）第八条“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。”因此工业用地原则上不设容积率修正。 对居住、商业和办公用地，采用数理统计学原理，在调查样点数据基础上，通过建立数学模型，编制得到修正系数表如表1-3（本系数是对楼面地价的修正）： 表1－3 上海市基准地价容积率修正系数表 居住容积率 1-2级 3-5级 6-7级 8-9级 10级 居住容积率 1-2级 3-5级 6-7级 8-9级 10级 1.0 1.195 1.166 1.142 1.079 1.000 3.6 0.947 0.924 0.905 0.855 0.792 1.1 1.170 1.141 1.119 1.056 0.979 3.7 0.943 0.920 0.902 0.851 0.789 1.2 1.148 1.120 1.098 1.036 0.961 3.8 0.938 0.915 0.897 0.847 0.785 1.3 1.127 1.100 1.077 1.017 0.943 3.9 0.933 0.910 0.892 0.842 0.781 1.4 1.108 1.081 1.059 1.000 0.927 4.0 0.928 0.905 0.887 0.838 0.777 1.5 1.090 1.063 1.042 0.984 0.912 4.1 0.924 0.901 0.883 0.834 0.773 1.6 1.074 1.048 1.027 0.969 0.899 4.2 0.919 0.897 0.879 0.829 0.769 1.7 1.059 1.033 1.012 0.956 0.886 4.3 0.914 0.892 0.874 0.825 0.765 1.8 1.046 1.020 1.000 0.944 0.875 4.4 0.909 0.887 0.869 0.820 0.761 1.9 1.035 1.010 0.989 0.934 0.866 4.5 0.904 0.882 0.864 0.816 0.756 2.0 1.025 1.000 0.980 0.925 0.858 4.6 0.900 0.878 0.860 0.812 0.753 2.1 1.017 0.992 0.972 0.918 0.851 4.7 0.895 0.873 0.856 0.808 0.749 2.2 1.010 0.985 0.966 0.912 0.845 4.8 0.890 0.868 0.851 0.803 0.745 2.3 1.005 0.980 0.961 0.907 0.841 4.9 0.885 0.863 0.846 0.799 0.741 2.4 1.002 0.978 0.958 0.904 0.838 5.0 0.881 0.860 0.842 0.795 0.737 2.5 1.000 0.976 0.956 0.903 0.837 5.1 0.876 0.855 0.837 0.791 0.733 2.6 0.995 0.971 0.951 0.898 0.833 5.2 0.871 0.850 0.833 0.786 0.729 2.7 0.990 0.966 0.946 0.894 0.828 5.3 0.866 0.845 0.828 0.782 0.725 2.8 0.986 0.962 0.943 0.890 0.825 5.4 0.861 0.840 0.823 0.777 0.721 2.9 0.981 0.957 0.938 0.885 0.821 5.5 0.857 0.836 0.819 0.773 0.717 3.0 0.976 0.952 0.933 0.881 0.817 5.6 0.852 0.831 0.815 0.769 0.713 3.1 0.971 0.947 0.928 0.876 0.813 5.7 0.847 0.826 0.810 0.764 0.709 3.2 0.967 0.943 0.924 0.873 0.809 5.8 0.842 0.821 0.805 0.760 0.705 3.3 0.962 0.939 0.920 0.868 0.805 5.9 0.837 0.817 0.800 0.755 0.700 3.4 0.957 0.934 0.915 0.864 0.801 6.0 0.833 0.813 0.796 0.752 0.697 3.5 0.952 0.929 0.910 0.859 0.797 商业容积率 1-2级 3-4级 5-6级 7-8级 9-12级 商业容积率 1-2级 3-4级 5-6级 7-8级 9-12级 1.0 2.190 1.472 1.359 1.257 1.078 3.6 1.042 0.700 0.646 0.598 0.512 1.1 2.110 1.418 1.309 1.211 1.038 3.7 1.031 0.693 0.640 0.592 0.507 1.2 2.033 1.366 1.261 1.167 1.000 3.8 1.021 0.686 0.633 0.586 0.502 1.3 1.957 1.315 1.214 1.123 0.963 3.9 1.010 0.679 0.627 0.580 0.497 1.4 1.882 1.265 1.168 1.080 0.926 4.0 1.000 0.672 0.620 0.574 0.492 1.5 1.811 1.217 1.124 1.039 0.891 4.1 0.991 0.666 0.615 0.569 0.488 1.6 1.743 1.171 1.081 1.000 0.857 4.2 0.981 0.659 0.608 0.563 0.482 1.7 1.676 1.126 1.040 0.962 0.824 4.3 0.970 0.652 0.602 0.557 0.477 1.8 1.612 1.083 1.000 0.925 0.793 4.4 0.961 0.646 0.596 0.552 0.473 1.9 1.549 1.041 0.961 0.889 0.762 4.5 0.951 0.639 0.590 0.546 0.468 2.0 1.488 1.000 0.923 0.854 0.732 4.6 0.942 0.633 0.584 0.541 0.463 2.1 1.430 0.961 0.887 0.821 0.704 4.7 0.933 0.627 0.579 0.535 0.459 2.2 1.374 0.923 0.852 0.788 0.676 4.8 0.923 0.620 0.572 0.529 0.454 2.3 1.327 0.892 0.824 0.762 0.653 4.9 0.914 0.614 0.567 0.524 0.449 2.4 1.284 0.863 0.797 0.737 0.632 5.0 0.905 0.608 0.561 0.519 0.445 2.5 1.246 0.837 0.773 0.715 0.613 5.1 0.896 0.602 0.556 0.514 0.441 2.6 1.210 0.813 0.751 0.694 0.595 5.2 0.887 0.596 0.550 0.509 0.436 2.7 1.176 0.790 0.729 0.675 0.578 5.3 0.878 0.590 0.545 0.504 0.432 2.8 1.146 0.770 0.711 0.658 0.564 5.4 0.869 0.584 0.539 0.499 0.428 2.9 1.118 0.751 0.693 0.641 0.550 5.5 0.860 0.578 0.534 0.494 0.423 3.0 1.106 0.743 0.686 0.635 0.544 5.6 0.853 0.573 0.529 0.489 0.419 3.1 1.095 0.736 0.680 0.629 0.539 5.7 0.844 0.567 0.524 0.484 0.415 3.2 1.085 0.729 0.673 0.623 0.534 5.8 0.835 0.561 0.518 0.479 0.411 3.3 1.073 0.721 0.666 0.616 0.528 5.9 0.827 0.556 0.513 0.475 0.407 3.4 1.063 0.714 0.659 0.610 0.523 6.0 0.818 0.550 0.508 0.470 0.403 3.5 1.052 0.707 0.653 0.604 0.518 办公容积率 1-3级 4-6级 7-8级 9-10级 办公容积率 1-3级 4-6级 7-8级 9-10级 1.0 1.386 1.325 1.194 1.025 3.6 1.036 0.990 0.892 0.766 1.1 1.369 1.309 1.179 1.013 3.7 1.027 0.982 0.885 0.760 1.2 1.352 1.293 1.165 1.000 3.8 1.017 0.972 0.876 0.752 1.3 1.336 1.277 1.151 0.988 3.9 1.008 0.964 0.868 0.746 1.4 1.320 1.262 1.137 0.976 4.0 1.000 0.956 0.861 0.740 1.5 1.304 1.247 1.123 0.964 4.1 0.988 0.945 0.851 0.731 1.6 1.288 1.231 1.109 0.953 4.2 0.976 0.933 0.841 0.722 1.7 1.273 1.217 1.096 0.942 4.3 0.964 0.922 0.830 0.713 1.8 1.258 1.203 1.084 0.930 4.4 0.953 0.911 0.821 0.705 1.9 1.243 1.188 1.071 0.919 4.5 0.941 0.900 0.811 0.696 2.0 1.229 1.175 1.059 0.909 4.6 0.930 0.889 0.801 0.688 2.1 1.214 1.161 1.046 0.898 4.7 0.919 0.879 0.792 0.680 2.2 1.200 1.147 1.034 0.888 4.8 0.908 0.868 0.782 0.672 2.3 1.187 1.135 1.022 0.878 4.9 0.897 0.858 0.773 0.663 2.4 1.174 1.122 1.011 0.868 5.0 0.886 0.847 0.763 0.655 2.5 1.161 1.110 1.000 0.859 5.1 0.876 0.837 0.755 0.648 2.6 1.148 1.098 0.989 0.849 5.2 0.865 0.827 0.745 0.640 2.7 1.135 1.085 0.978 0.839 5.3 0.855 0.817 0.736 0.632 2.8 1.123 1.074 0.967 0.831 5.4 0.844 0.807 0.727 0.624 2.9 1.111 1.062 0.957 0.822 5.5 0.834 0.797 0.718 0.617 3.0 1.100 1.052 0.947 0.814 5.6 0.824 0.788 0.710 0.609 3.1 1.089 1.041 0.938 0.805 5.7 0.814 0.778 0.701 0.602 3.2 1.078 1.031 0.929 0.797 5.8 0.805 0.770 0.693 0.595 3.3 1.067 1.020 0.919 0.789 5.9 0.795 0.760 0.685 0.588 3.4 1.056 1.010 0.910 0.781 6.0 0.785 0.750 0.676 0.581 3.5 1.046 1.000 0.901 0.774 说明： （1）容积率低于1.0时按容积率为1.0对应的地面价计算； （2）容积率高于6.0时按容积率为6.0对应的楼面价计算； （3）当宗地容积率介于上述所列的容积率之间时，可用直线插值法确定其对应的修正系数。 1.3.4 基准地价为对应区域因素和个别因素为“一般”时的地价水平，具体宗地的区域因素和个别因素有可能会优于或劣于基准地价对应的水平，需进行相关修正。 进行区域因素和个别因素修正时，可参照下述区域因素和个别因素修正表进行。 区域因素和个别因素修正系数=∑Ki （区域因素和个别因素各项修正系数之和，如下表，修正系数可为负数） （公式1－3） 在具体宗地评估中，个别因素可根据宗地实际情况做出相应的设定和调整，表中所列个别因素项目及修正幅度仅供参考。 表1－4 居住用地基准地价因素修正系数指标说明表（1-3级） 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 繁华 程度 距市级商务中心距离(KM） 0.3 [0.3,1) [1,2) [2，3） ≥3 距区级商业中心距离(KM） 0.2 [0.2,0.5) [0.5,1) [1，2） ≥2 距社区商业中心距离(KM） 0.1 [0.1,0.3) [0.3,0.8) [0.8，1.5） ≥1.5 交通 条件 周围道路类型 300米内有主干道 500米内有主干道 500米内有次干道 500米外有次干道 - 距快速路匝口距离(KM） 0.5 [0.5,1) [1，1.5) [1.5，2） ≥2 距轨道交通站点距离(KM） 500米内有两条以上线 距公交站点距离(KM） 200米内有十条以上线 基本设施状况 基础设施 保障率高 保障率较高 保障率一般 保障率较低 保障率低 公用设施 1公里内设施齐全 2公里内设施齐全 2公里内设施较齐全 2公里内设施较少 - 环境状况 环境状况 优越 良好 一般 较差 差 人口状况 人文环境 好 较好 一般 较差 差 城市规划 城市规划 有利 较有利 无影响 较不利 不利 个别因素 临街状况 临街道路类型 支路 综合性次干道 交通性次干道 主干道 快速路 宗地形状 宗地形状 规则，利用合理 较规则，有利于利用 无不利影响 不规则，影响利用 不规则，严重影响利用 宗地面积 宗地面积（平方米） ≥50000 [20000,50000) (8000,20000) (3000,8000] ≤3000 表1－5 居住用地基准地价因素修正系数表（1-3级） 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 繁华程度 距市级商务中心距离 1.6% 0.8% 0.0% -0.8% -1.6% 距区级商业中心距离 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% 距社区商业中心距离 0.7% 0.3% 0.0% -0.3% -0.7% 交通条件 周围道路类型 2.1% 1.0% 0.0% -1.0% - 距快速路匝口距离 0.5% 0.3% 0.0% -0.3% -0.5% 距轨道交通站点距离 2.1% 1.1% 0.0% -1.1% -2.1% 距公交站点距离 1.8% 0.9% 0.0% -0.9% -1.8% 基本设施状况 基础设施 1.9% 0.9% 0.0% -0.9% -1.9% 公用设施 1.9% 0.9% 0.0% -0.9% - 环境状况 环境状况 4.5% 2.3% 0.0% -2.3% -4.5% 人口状况 人文环境 4.3% 2.1% 0.0% -2.1% -4.3% 城市规划 城市规划 2.8% 1.4% 0.0% -1.4% -2.8% 个别因素 临街状况 临街道路类型 5.0% 2.5% 0.0% -2.5% -5.0% 宗地形状 宗地形状 3.0% 1.5% 0.0% -1.5% -3.0% 宗地面积 宗地面积 5.0% 2.5% 0.0% -2.5% -5.0% 表1－6 居住用地基准地价因素修正系数指标说明表（4-6级） 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 繁华程度 距市级商务中心距离(KM） 3 [3,5) [5，8) [8，12) ≥12 距区级商业中心距离(KM） 0.2 [0.2,0.5) [0.5,1) [1，2） ≥2 距社区商业中心距离(KM） 0.1 [0.1,0.3) [0.3,0.8) [0.8，1.5） ≥1.5 交通条件 周围道路类型 300米内有主干道 500米内有主干道 500米内有次干道 500米外有次干道 1000米外有次干道 距快速路匝口距离(KM） 0.5 [0.5,1) [1，1.5) [1.5，3） ≥3 距轨道交通站点距离(KM） 800米内有两条以上线 距公交站点距离(KM） 300米内有六条以上线 基本设施状况 基础设施 保障率高 保障率较高 保障率一般 保障率较低 保障率低 公用设施 2公里内设施齐全 3公里内设施齐全 3公里内设施较齐全 3公里内设施较少 3公里内无设施 环境状况 环境状况 优越 良好 一般 较差 差 人口状况 人文环境 好 较好 一般 较差 差 城市规划 城市规划 有利 较有利 无影响 较不利 不利 个别因素 临街状况 临街道路类型 支路 综合性次干道 交通性次干道 主干道 快速路 宗地形状 宗地形状 规则，利用合理 较规则，有利于利用 无不利影响 不规则，影响利用 不规则，严重影响利用 宗地面积 宗地面积（平方米） ≥70000 [40000，70000） (20000,40000) (8000,20000] ≤8000 表1－7 居住用地基准地价因素修正系数表（4-6级） 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 繁华程度 距市级商务中心距离 1.6% 0.8% 0.0% -0.8% -1.6% 距区级商业中心距离 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% 距社区商业中心距离 0.7% 0.3% 0.0% -0.3% -0.7% 交通条件 周围道路类型 1.6% 0.8% 0.0% -0.8% -0.0156 距快速路匝口距离 0.4% 0.2% 0.0% -0.2% -0.4% 距轨道交通站点距离 2.5% 1.3% 0.0% -1.3% -2.5% 距公交站点距离 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% 基本设施状况 基础设施 1.9% 0.9% 0.0% -0.9% -1.9% 公用设施 1.9% 0.9% 0.0% -0.9% -1.9% 环境状况 环境状况 4.5% 2.3% 0.0% -2.3% -4.5% 人口状况 人文环境 4.3% 2.1% 0.0% -2.1% -4.3% 城市规划 城市规划 2.8% 1.4% 0.0% -1.4% -2.8% 个别因素 临街状况 临街道路类型 5.0% 2.5% 0.0% -2.5% -5.0% 宗地形状 宗地形状 3.0% 1.5% 0.0% -1.5% -3.0% 宗地面积 宗地面积 5.0% 2.5% 0.0% -2.5% -5.0% 表1－8 居住用地基准地价因素修正系数指标说明表（7－10级） 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 繁华程度 距区级商业中心距离(KM） 0.5 [0.5,1) [1,2) [2，3） ≥3 距社区商业中心距离(KM） 0.1 [0.1,0.5) [0.5,1) [1，2） ≥2 交通条件 周围道路类型 500米内有主干道 1000米内有主干道 1000米内有次干道 1-2公里有次干道 2000米外有次干道 距快速路匝口距离(KM） 1 [1,2) [2,3) [3，4） ≥4 距轨道交通站点距离(KM） 1 [1，2) [2，3) [3，5） ≥5 距公交站点距离(KM） 0.3 [0.3,0.8) [0.8,1.5) [1.5，2.5） ≥2.5 基本设施状况 基础设施 保障率高 保障率较高 保障率一般 保障率较低 保障率低 公用设施 3公里内设施齐全 4公里内设施齐全 4公里内设施较齐全 4公里内设施较少 4公里内无设施 环境状况 环境状况 优越 良好 一般 较差 差 人口状况 人文环境 好 较好 一般 较差 差 城市规划 城市规划 有利 较有利 无影响 较不利 不利 个别因素 临街状况 临街道路类型 支路 综合性次干道 交通性次干道 主干道 快速路 宗地形状 宗地形状 规则，利用合理 较规则，有利于利用 无不利影响 不规则，影响利用 不规则，严重影响利用 宗地面积 宗地面积（平方米） ≥120000 [80000，120000） (30000,80000) (15000,30000] ≤15000 表1－9 居住用地基准地价因素修正系数指标说明表（7－10级） 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 繁华程度 距区级商业中心距离 2.0% 1.0% 0.0% -1.0% -2.0% 距社区商业中心距离 1.3% 0.7% 0.0% -0.7% -1.3% 交通条件 周围道路类型 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% 距快速路匝口距离 0.3% 0.1% 0.0% -0.1% -0.3% 距轨道交通站点距离 2.9% 1.4% 0.0% -1.4% -2.9% 距公交站点距离 2.3% 1.2% 0.0% -1.2% -2.3% 基本设施状况 基础设施 1.9% 0.9% 0.0% -0.9% -1.9% 公用设施 1.9% 0.9% 0.0% -0.9% -1.9% 环境状况 环境状况 4.5% 2.3% 0.0% -2.3% -4.5% 人口状况 人文环境 4.3% 2.1% 0.0% -2.1% -4.3% 城市规划 城市规划 2.8% 1.4% 0.0% -1.4% -2.8% 个别因素 临街状况 临街道路类型 5.0% 2.5% 0.0% -2.5% -5.0% 宗地形状 宗地形状 3.0% 1.5% 0.0% -1.5% -3.0% 宗地面积 宗地面积 5.0% 2.5% 0.0% -2.5% -5.0% 居住用地基准地价因素修正说明： 1、繁华程度 市级商务中心对居住用地的作用主要体现在：大比例的居民工作地点在市级商务中心区域，离工作地点近或较近是大多数居民的首选因素，所以距市级商务中心的距离远近对居住用地产生较大影响。 市级商务中心目前指商业与办公聚集区：南京东路、南京西路、淮海中路、四川北路、徐家汇商城、豫园商城、新客站不夜城、浦东新上海商业城、陆家嘴、人民广场等。 区级、社区商业中心对居民的日常生活带来较大便利。 2、交通条件 道路类型的划分：快速路、主干道、次干道、支路四级。一块宗地距区域内的高等级道路越近表明其交通条件越好。评判标准的距离参数通过分析居住用地相应各级别区域内的道路状况得出。 快速路主要指封闭式道路。距快速路匝口距离对住宅用地的作用与周边道路类型同理。距快速路匝口距离参数依据住宅用地相应各级别范围内快速路匝口的平均分布情况确定。 轨道交通站点以及公交站点对住宅用地的作用与周边道路类型同理。距轨道交通站点500米与距公交站点200米主要依据一般居民步行承耐力确定。若无具体说明几条线路的，是指一条以上线、基本设施 基础设施的保障率是指是否有道路严重拥堵、拉电、电压不稳、电话容量限制等、供水限制、大雨积水等情况。 公用设施指医院、幼儿园、中小学校、菜市场、公园、体育场馆、邮局、图书馆、警察局等设施，银行归入商业中心。设施齐全是指：具备医院、幼儿园、小学、中学、菜市场、邮局该六项以上；设施较齐全是指：具备医院、幼儿园、小学、中学、菜市场、邮局该六项中的至少四项。 4、环境状况 环境状况指环境质量、社区街道感观、绿化覆盖、环境景观等。环境质量主要指大气污染、水污染、噪声污染等优劣度。环境景观主要是指滨江、大型绿地、湿地等自然景观。环境状况的评价综合前述因素一并考虑。衡量指标以定性为主，分为优越、良好、一般、较差、差。 5、人口状况 人口状况主要指人文环境，人文环境主要指居住人口的收入水平、职业状况、生活习惯、社会治安等。人文环境的评价综合前述因素一并考虑。衡量指标以定性为主，分为好、较好、一般、较差、差。 6、城市规划 住宅用途的城市规划指商服中心、城市道路、城市内部公共交通、基本设施、环境状况等规划。 城市规划的正面影响依程度分为有利、较有利，负面影响依程度分为较不利、不利。 对住宅用途而言，程度为有利的城市规划有区域内区级以上商业中心的规划新建、升级、营业总量增大；高等级的城市道路的规划新增、改扩建；轨道交通站点（线路）和公交站点（线路）的规划新增新建；基本设施（基础设施和公用设施）的高标准的规划新增、改扩建、升级；规划使大气、水、噪声环境质量将有明显改善、绿化覆盖率将有明显增加、景观将有明显改善等。 程度为较有利的城市规划有区域内社区级以下商业中心的规划新建、升级、营业总量增大；一般等级的城市道路的规划新增、改扩建；轨道交通站点（线路）和公交站点（线路）的运营时间延长、发车间隔时间缩短；基本设施（基础设施和公用设施）的一般标准的规划新增、改扩建、升级；规划使大气、水、噪声环境质量将有改善、绿化覆盖率将有增加、景观将有改善等。 城市规划可能对某一特定的区域造成不利或较不利影响的情况有：规划的改变将使双向道路变为单向道路；原道路没有隔离带将变成有隔离带；规划建设的附近封闭式道路将使某区域的通达性变差；规划建设的大型卖场将增加周边区域道路的车流量，造成拥堵和噪音。 对于居住用地，临街道路需要体现生活环境幽静与交通通畅便捷的适度调和。支路正好结合这两种要求的优点，因此其作用影响为“好”；而快速路噪声污染等影响蕞大，使其作用影响为“劣”。 表1－10 商业用地基准地价因素修正系数指标说明表（1-4级） 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 繁华程度 距市级商业中心距离(KM） 位于中心 1 [1,2) [2，3） ≥3 距区级商业中心距离(KM） 位于中心 0.5 [0.5,1) [1，2） ≥2 距社区商业中心距离(KM） 位于中心 0.3 [0.3,0.5) [0.5，1） ≥1 交通条件 周围道路类型 300米内有主干道 500米内有主干道 500米内有次干道 500米外有次干道 - 距快速路匝口距离(KM） 0.5 [0.5,1) [1,1.5) [1.5，2） ≥2 距停车场距离(KM） 0.1 [0.1,0.2) [0.2,0.3) [0.3，0.5） ≥0.5 距轨道交通站点距离(KM） 100米内有两条以上线 距公交站点距离(KM） 200米内有十条以上线 距火车站距离(KM） 0.2 [0.2,0.5) - - - 距长途汽车站距离(KM） 0.1 [0.1,0.2) - - - 距客运码头距离(KM） 0.2 [0.2,0.5) - - - 基本设施状况 基础设施 保障率高 保障率较高 保障率一般 保障率较低 保障率低 人口状况 客流量（万人次/日） 高〉40 较高（20-40] 一般（10-20] 较低（3，10] 低≤3 城市规划 城市规划 有利 较有利 无影响 较不利 不利 个别因素 临街道路类型 临街道路类型 主要商业繁华道路的核心区段 主要商业繁华道路的非核心区段以及周边支路 一般商业道路 一般商业道路的周边支路 交通性主干道 临街状况 临街状况 三面临街 两面临街 一面临街 袋地 袋地（严重影响利用） 宗地形状 宗地形状 规则，利用合理 较规则，有利于利用 无不利影响 不规则，影响利用 不规则，严重影响利用 宗地面积 宗地面积（平方米） ≥12000 [8000,12000) (5000,8000) (1000,5000] ≤1000 宽深比 宽深比 ＞1.6 (1.2,1.6] (0.8,1.2] (0.3,0.8] ≤0.3 表1－11 商业用地基准地价因素修正系数表（1-4级） 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 繁华程度 距市级商业中心距离 5.4% 2.7% 0.0% -2.7% -5.4% 距区级商业中心距离 3.2% 1.6% 0.0% -1.6% -3.2% 距社区商业中心距离 2.2% 1.1% 0.0% -1.1% -2.2% 交通条件 周围道路类型 1.4% 0.7% 0.0% -0.7% - 距快速路匝口距离 0.3% 0.1% 0.0% -0.1% -0.3% 距停车场距离 1.1% 0.5% 0.0% -0.5% -1.1% 距轨道交通站点距离 3.6% 1.8% 0.0% -1.8% -3.6% 距公交站点距离 2.9% 1.5% 0.0% -1.5% -2.9% 距火车站距离 0.6% 0.3% - - - 距长途汽车站距离 0.6% 0.3% - - - 距客运码头距离 0.3% 0.2% - - - 基本设施状况 基础设施 2.4% 1.2% 0.0% -1.2% -2.4% 人口状况 客流量 3.6% 1.8% 0.0% -1.8% -3.6% 城市规划 城市规划 2.4% 1.2% 0.0% -1.2% -2.4% 个别因素 临街道路类型 临街道路类型 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% 临街状况 临街状况 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% 宗地形状 宗地形状 3.0% 1.5% 0.0% -1.5% -3.0% 宗地面积 宗地面积 6.0% 3.0% 0.0% -3.0% -6.0% 宽深比 宽深比 6.0% 3.0% 0.0% -3.0% -6.0% 表1－12 商业用地基准地价因素修正系数指标说明表（5－10级） 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 繁华程度 距区级商业中心距离(KM） 位于中心 0.5 [0.5,1) [1，2） ≥2 距社区商业中心距离(KM） 位于中心 0.3 [0.3,0.5) [0.5，1） ≥1 交通条件 周围道路类型 300米内有主干道 500米内有主干道 500米内有次干道 500米外有次干道 1000米外有次干道 距快速路匝口距离(KM） 0.5 [0.5,1) [1,1.5) [1.5，3） ≥3 距停车场距离(KM） 0.1 [0.1,0.2) [0.2,0.3) [0.3，0.5） ≥0.5 距轨道交通站点距离(KM） 终点站200米内 0.5 [0.5,1) [1，2） ≥2 距公交站点距离(KM） 200米内有四条以上线米内有两条以上线 距火车站距离(KM） 0.1 [0.1,0.3) - - - 距长途汽车站距离(KM） 0.1 [0.1,0.3) - - - 距客运码头距离(KM） 0.1 [0.1,0.3) - - - 基本设施状况 基础设施 保障率高 保障率较高 保障率一般 保障率较低 保障率低 人口状况 客流量（万人次/日） 高＞15 较高（5，15] 一般（2，5] 较低（1，2] 低≤1 城市规划 城市规划 有利 较有利 无影响 较不利 不利 个别因素 临街道路类型 临街道路类型 主要商业繁华道路 主要商业繁华道路的周边支路 一般商业道路 一般商业道路的周边支路 交通性主干道 临街状况 临街状况 三面临街 两面临街 一面临街 袋地 袋地（严重影响利用） 宗地形状 宗地形状 规则，利用合理 较规则，有利于利用 无不利影响 不规则，影响利用 不规则，严重影响利用 宗地面积 宗地面积（平方米） ≥20000 [12000,20000) (8000,12000) (3000,8000] ≤3000 宽深比 宽深比 ＞1.6 (1.2,1.6] (0.8,1.2] (0.3,0.8] ≤0.3 表1－13 商业用地基准地价因素修正系数表（5－10级） 影响因素 优 较优 一般 较劣 劣 区域因素 繁华程度 距区级商业中心距离 6.5% 3.2% 0.0% -3.2% -6.5% 距社区商业中心距离 4.3% 2.2% 0.0% -2.2% -4.3% 交通条件 周围道路类型 1.4% 0.7% 0.0% -0.7% -1.4% 距快速路匝口距离 0.3% 0.1% 0.0% -0.1% -0.3% 距停车场距离 1.1% 0.5% 0.0% -0.5% -1.1% 距轨道交通站点距离 3.6% 1.8% 0.0% -1.8% -3.6% 距公交站点距离 2.9% 1.5% 0.0% -1.5% -2.9% 距火车站距离 0.6% 0.3% - - - 距长途汽车站距离 0.6% 0.3% - - - 距客运码头距离 0.3% 0.2% - - - 基本设施状况 基础设施 2.4% 1.2% 0.0% -1.2% -2.4% 人口状况 客流量 3.6% 1.8% 0.0% -1.8% -3.6% 城市规划 城市规划 2.4% 1.2% 0.0% -1.2% -2.4% 个别因素 临街道路类型 临街道路类型 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% 临街状况 临街状况 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% 宗地形状 宗地形状 3.0%
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